一、訂立陰陽(yáng)合同后賣(mài)家主張房屋合同無(wú)效怎么辦?

為了避稅而訂立“陰陽(yáng)合同”這是違反行政法規(guī)的，但是并不必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)家因此而主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，一般情況是看到房?jī)r(jià)大漲。

但是《合同法》第五十六條規(guī)定合同部分無(wú)效的，不影響其它部分的效力的，合同仍然有效。所以一旦能夠確定真實(shí)的合同交易價(jià)格，并且是雙方的真實(shí)意愿，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的。

【法律依據(jù)】

《合同法》第五十六條，合同自始無(wú)效與部分有效 無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

在2013年國(guó)五條出臺(tái)前，房屋過(guò)戶稅費(fèi)相對(duì)比較低，以陰陽(yáng)合同的方式避稅比較少，因此在2010年出臺(tái)的《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也只是籠統(tǒng)規(guī)定因陰陽(yáng)合同引起糾紛的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。2013年國(guó)五條出臺(tái)后，不符合條件的需要繳納20%的個(gè)人所得稅，以陰陽(yáng)合同避稅的情況日漸增多，在2014年出臺(tái)的《北京市高級(jí)人民法院審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中明確規(guī)定規(guī)避稅收的價(jià)格條款無(wú)效，以以逃避?chē)?guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。

采取陰陽(yáng)合同避稅在二手房買(mǎi)賣(mài)中比較常見(jiàn)，李松律師提醒廣大欲進(jìn)行二手房交易的讀者，盡量不要簽訂陰陽(yáng)合同。如果確因各種原因簽訂了陰陽(yáng)合同，最好是對(duì)超出部分的稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)作出明確約定，以免日后產(chǎn)生各種糾紛。

最近二手房市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，以此引起二手房糾紛也比較多。就目前的情況來(lái)看，賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲較多，不履行合同的居多。李律師提醒賣(mài)方，合同一旦簽訂，對(duì)雙方都具有約束力，作為房屋的所有權(quán)人，不能肆意的想賣(mài)就賣(mài)，不想賣(mài)退還定金就算了?！逗贤ā芳s束雙方的同時(shí)也保護(hù)雙方的權(quán)益。有的賣(mài)方認(rèn)為不想賣(mài)雙方返還定金就行了，或是賠償買(mǎi)方20%的違約金就可以解除，這樣的理解是片面的。一般買(mǎi)賣(mài)合同約定一方違約，支付另一方20%的違約金，但是有條件的，并非所有人都想有解除權(quán)。如果賣(mài)方違約，賠償20%違約金后解除合同的解除權(quán)就在買(mǎi)方手中。如果賣(mài)方起訴到法院，不管最終結(jié)果如何，對(duì)不誠(chéng)信的賣(mài)方來(lái)講都有不小的損失。

1.如果買(mǎi)方要求繼續(xù)履行，若不存在不能履行的情況，法院一般會(huì)判決繼續(xù)履行，同時(shí)賣(mài)方因?yàn)檫`約也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2.如果買(mǎi)方要求解除合同，同時(shí)賠償損失。損失并不以合同約定的房?jī)r(jià)款的20%的為限。如果買(mǎi)方的實(shí)際損失例如房屋升值部分超過(guò)了房?jī)r(jià)款的20%的，最終賣(mài)方可能需要承擔(dān)一大筆違約金。

如果對(duì)方堅(jiān)持不進(jìn)行相關(guān)的賠償，并說(shuō)明該陰陽(yáng)合同屬于違法行為，不承認(rèn)該合同有效的話，那么雙方可以向法院提起訴訟，由法院來(lái)判決該合同的哪一些內(nèi)容是屬于有效部分。法院如果判決該合同的賠償內(nèi)容是屬于有效部分的話，那么就可以要求賣(mài)方進(jìn)行相關(guān)的賠償，如果賣(mài)方還是拒絕賠償?shù)脑?，可以申?qǐng)向法院進(jìn)行強(qiáng)制性賠償。

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