在租賃活動(dòng)中出租人作為間接占有人擁有行使先履行抗辯權(quán)的權(quán)力，只要承租人出現(xiàn)未按時(shí)繳納房租等違約行為，出租人都可通過先履行抗辯權(quán)的行使來維護(hù)自己的正當(dāng)利益。而在實(shí)際生活中有不少的出租人抗辯權(quán)的行使是通過讓承租人停水停電來實(shí)現(xiàn)的，那么出租人停水停電抗辯權(quán)的行使合法嗎？下面就由小編為大家分析分析，請(qǐng)繼續(xù)往下了解。

一、出租人通過停水停電行使抗辯權(quán)是否合法

1、根據(jù)我國(guó) 《合同法》的規(guī)定，出租人享有 “先履行抗辯權(quán)”，即先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求，先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。但需要注意的，出租人行使先履行抗辯權(quán)，必須合適有度。

2、在租賃合同關(guān)系中，如果出現(xiàn)了一方違約的情況，對(duì)方可以因此行使抗辯或者自力救濟(jì)。比如承租人房租一直拒不支付，這時(shí)出租人就可以采取斷電斷水的自力救濟(jì)的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。但是從承租人的角度來看，因?yàn)樽约簳簳r(shí)的資金困難或者行使法定的抗辯權(quán)利或者其他原因等，沒能及時(shí)地支付房租而導(dǎo)致斷電斷水等毀滅性局面，對(duì)承租人的工作將會(huì)帶來巨大的損失。因此，承租人在同出租人進(jìn)行合同協(xié)商時(shí)，要對(duì)此據(jù)理力爭(zhēng)，避免出現(xiàn)這種極端不利的后果。

3、在租賃期限內(nèi)，出租人在任何情況下均不得中斷、終止或促使他人中斷、終止包括水、電、氣等在內(nèi)的公用設(shè)施的供應(yīng)。因出租人違反本條款所導(dǎo)致的任何索賠和損失，出租人均應(yīng)當(dāng)給予承租人一切補(bǔ)償。并且承租人在出租人違反本條款時(shí)，有權(quán)解除合同。

二、承租人行使抗辯權(quán)的限制性

具體來說，行使抗辯權(quán)要受到以下幾個(gè)方面的限制:

（一）適用范圍的限制。任何一種抗辯權(quán)都有其嚴(yán)格的適用范圍，如果超過此范圍，就是對(duì)權(quán)利的一種濫用，因此必須加以限制。我國(guó)《合同法》、《擔(dān)保法》明確規(guī)定了幾種典型抗辯權(quán)的適用范圍。

1、同時(shí)履行抗辯權(quán)只能發(fā)生在同時(shí)給付的雙務(wù)合同之中。雙方當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的給付應(yīng)當(dāng)同時(shí)提出，相互交換。比如買賣合同，如當(dāng)事人沒有約定，買方的價(jià)金交付與賣方的轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)進(jìn)行。一方在對(duì)方未為對(duì)待給付前，可以行使不履行合同的抗辯權(quán)，拒絕向?qū)Ψ浇o付，在對(duì)方履行不完全或有瑕疵時(shí)，也可以主張合同未經(jīng)正當(dāng)履行的抗辯權(quán)。

2、后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)適用于有先為給付義務(wù)的雙務(wù)合同中。按照法律規(guī)定、合同性質(zhì)或當(dāng)事人的約定，合同的一方存在先為給付的義務(wù)，在其未為履行義務(wù)前，無權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)，而對(duì)方對(duì)其請(qǐng)求享有拒絕的權(quán)利。如果先履行一方的履行不符合約定條件，則后履行一方享有拒絕履行其相應(yīng)履行請(qǐng)求的權(quán)利，這是后履行抗辯權(quán)的適用范圍。如果先為給付義務(wù)的一方在履行義務(wù)之前，發(fā)現(xiàn)對(duì)方的財(cái)產(chǎn)、商業(yè)信譽(yù)或其他與履行能力有關(guān)的事項(xiàng)發(fā)生明顯惡化時(shí)，可以主動(dòng)中止履行義務(wù)，此為不安抗辯權(quán)的適用范圍。

3、先訴抗辯權(quán)則適用于承擔(dān)一般保證責(zé)任的保證人對(duì)主債權(quán)人的抗辯。在主債權(quán)人未就主債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行而無效果前，保證人可行使抗辯權(quán)。

（二）行使條件的限制?！逗贤ā贰ⅰ稉?dān)保法》同時(shí)對(duì)法定抗辯權(quán)規(guī)定了嚴(yán)格的法定條件。這是對(duì)抗辯權(quán)行使的法定限制。

1、同時(shí)履行抗辯權(quán)的法定條件:

（1）在同一雙務(wù)合同中互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)。

（2）互負(fù)的義務(wù)已到了清償期。因?yàn)橥瑫r(shí)履行抗辯權(quán)是在同時(shí)履行時(shí)的抗辯權(quán)，是一種對(duì)方在不為給付時(shí)也同時(shí)拒絕給付的違約救濟(jì)權(quán)，所以對(duì)方的對(duì)待給付義務(wù)沒有到了履行期，也就不存在同時(shí)履行抗辯權(quán)。須對(duì)方未為對(duì)待履行義務(wù)。只有在對(duì)方未同時(shí)履行義務(wù)時(shí)，才享有同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕自己的履行。這種拒絕是相互的，自己可以拒絕向?qū)Ψ铰男?，?duì)方也可以拒絕向自己履行，最終的平衡通過同時(shí)履行而實(shí)現(xiàn)，或者以都不履行而告終。

2、后履行抗辯權(quán)的法定條件:

（1）必須是雙務(wù)合同。

（2）合同債務(wù)的履行存在先后。履行先后可根據(jù)當(dāng)事人約定、法律規(guī)定或交易習(xí)慣確定。

（3）先履行義務(wù)一方不履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定。

3、不安抗辯權(quán)行使條件，我國(guó)《合同法》第六十八條已有

明確規(guī)定。這是依據(jù)誠(chéng)信原則對(duì)不安抗辯權(quán)適用的明確限制。另外《合同法》還規(guī)定了不安抗辯權(quán)的附隨義務(wù):

（1）通知義務(wù)。當(dāng)事人因行使不抗辯權(quán)而中止履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。這是對(duì)對(duì)方權(quán)利的必要保護(hù)，雙方及時(shí)了解情況后，可以提出異議，或采取補(bǔ)救措施，等等。如果不盡及時(shí)通知義務(wù)，行使不安抗辯權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（2）對(duì)方提供擔(dān)保時(shí)應(yīng)及時(shí)恢復(fù)履行。法律賦予不安抗辯權(quán)的目的是保護(hù)先為履行義務(wù)一方的債權(quán)，如因相對(duì)方提出擔(dān)保措施而使債權(quán)得到了保障，不安抗辯權(quán)的適用條件就不存在，此時(shí)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)已中止的債務(wù)履行。這種法定附隨義務(wù)也是對(duì)不安抗辯權(quán)的一種限制。

不論是從抗辯權(quán)行使的限制性還是從合同法規(guī)定來看，出租人停水停電抗辯權(quán)的行使都是不合法的。雖然出租人有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，但是其具體的履行辦法不能是給承租人斷水?dāng)嚯?。為了使出租人的?quán)益有所保障，可以與承租人協(xié)商解決或直接提出解除租賃關(guān)系。

什么情況下可以行使不安抗辯權(quán)

連帶責(zé)任的保證人之間有先訴抗辯權(quán)嗎

不安抗辯權(quán)行使怎么確定