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劃撥地是指由國家給予的土地，它沒有作用年限，但使用者不能對它進行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?，F(xiàn)在很多企業(yè)會以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來獲得該劃撥地的使用權(quán)，那劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力怎么認定?律霸小編為您整理了相關(guān)專業(yè)人士的意見，僅供參考。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來越多的原因

(一)政府陸續(xù)出臺了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從2008年12月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，到2010年1月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再到2011年4月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。上述調(diào)控政策不僅涉及商品房交易市場、銀行信貸的金融市場，還涉及到土地使用權(quán)的出讓市場。這就使得一些開發(fā)商從一級市場取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級市場上尋找目標。這就導致一些沒有能力開發(fā)但手中有地的開發(fā)商手中的土地進入交易市場。

(二)便面繁瑣的土地交易程序，特別是評估程序?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;

(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將需要很長的時間周期，而且一旦在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會直接影響土地使用權(quán)的交易。同時，政府主管部門對于雙方申報的價格還要組織相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行評估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對雙方就越有利。所以一旦評估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以避免繳納繁重的稅務(wù)負擔。按照我國稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標準少則幾百萬，多則幾千萬。對交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會選擇更有利于自己的方式。

(四)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡便，辦理快捷，而且成本較低。一個正常公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的要求(比如公告)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記機關(guān)在審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，只進行形式審查，并不進行實質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓雙方更多的空間。

二、劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力怎么認定

由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》對城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件，而且由于直接進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須繳納契稅、營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重，這使得在實踐中房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對此種行為的法律效力，司法實踐中主要有兩種意見。

一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)，因此以另一個法律行為(轉(zhuǎn)讓股權(quán))掩蓋真意，以實現(xiàn)同一效果。此外，此種行為惡意規(guī)避國家關(guān)于房地產(chǎn)法(主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定)和稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于規(guī)避法律的行為，因此應(yīng)當認定無效。

另一種意見認為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動都會導致資產(chǎn)控制狀態(tài)的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導致的對于特定資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規(guī)定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權(quán)的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認為，當事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結(jié)論。因為，當事人要想取得一個房地產(chǎn)項目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項目，其二是間接收購該房地產(chǎn)項目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。

目前，法律、法規(guī)對直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目規(guī)定了嚴格的限制條件，但是對收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒有施以同樣嚴格的限制，所以實踐中以收購房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達到受讓房地產(chǎn)項目的做法屢見不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。

如果國家認為，確實需要對此類行為嚴加調(diào)整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當僅因為當事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的法律限制，就認定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。

另外，當事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價，規(guī)避以正常價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時應(yīng)當繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導致的合同無效，不是整個股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價格條款無效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當事人惡意串通，逃避稅收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補償款、項目補償款等在內(nèi)的實際交易價格，依法補繳稅款，并接受處罰。

以上就是小編為您提供的劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力的相關(guān)意見，從以上內(nèi)容我們可以得知，在現(xiàn)實情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來獲得土地的使用權(quán)的情況越來越常見，相關(guān)的意見認為，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來取得土地所有權(quán)確實是一種比較經(jīng)濟、便捷的方式，但它應(yīng)當在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的情形下才有合法的效力。