房產(chǎn)糾紛違約典型案例

西安仲裁委員會(huì)昨日發(fā)布的《2007年度西安商品房買賣合同糾紛仲裁報(bào)告》顯示，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的案件，占到同類案件的40%，其中逾期辦證九成以上屬于開發(fā)商原因造成。
西安仲裁委員會(huì)副主任、秘書長(zhǎng)潘俊星介紹，去年，受理各類仲裁案件885件，其中商品房買賣合同糾紛479起。比前一年度增加了一倍。2007年西安仲裁委受理的逾期辦理房產(chǎn)證的案件占受理房地產(chǎn)案件總數(shù)的40%，其中九成以上屬開發(fā)商的原因造成。結(jié)合去年受理案件情況看，逾期辦理房產(chǎn)證原因主要集中在開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)、沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、沒有辦理施工許可等幾方面。
2007年有關(guān)商品房買賣合同的仲裁案件中，延期交房引發(fā)的糾紛占三成左右。潘俊星認(rèn)為，延期交房原因之一是開發(fā)商資金短缺、不到位，致使工期一再延長(zhǎng)。原因之二是房產(chǎn)開發(fā)一般周期較長(zhǎng)，政策、市場(chǎng)等都影響著工期。
延期交房發(fā)生后，買受人有主張解除合同的權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)中主張解除合同的占極少數(shù)，這與近年來西安商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升有很大關(guān)系。
“房屋質(zhì)量糾紛是商品房買賣合同糾紛近年來又一新增點(diǎn)，主要體現(xiàn)在非主體工程瑕疵上。”潘俊星說：“房屋質(zhì)量分為主體工程質(zhì)量和非主體工程瑕疵。房屋主體質(zhì)量不合格的糾紛較為少見，主要是普通的房屋質(zhì)量瑕疵?！?? 潘俊星表示，開發(fā)商在出售房屋后，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)，在買受人提出質(zhì)量瑕疵時(shí)，開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉。
潘俊星表示，發(fā)生質(zhì)量糾紛，開發(fā)商始終應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者承擔(dān)房屋的維修責(zé)任。負(fù)有在維修過程中溝通和解決的義務(wù)。如果開發(fā)商沒有及時(shí)履行相應(yīng)修復(fù)義務(wù)，買受人可自行修復(fù)，由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。
解析房產(chǎn)典型違約責(zé)任案例
案例一：按揭購(gòu)房，逾期辦證如何計(jì)算違約金
2002年9月30日，王先生與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》(下稱合同)，付款方式為首付加按揭，首付款為10萬元，按揭20萬元。雙方還約定，如因開發(fā)商的責(zé)任，王先生不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商按已付房款的2%，向王先生支付違約金。
2005年10月，王先生尚沒有取得房產(chǎn)證，多次協(xié)商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約金。但對(duì)于逾期辦證違約金的計(jì)算，開發(fā)商與王先生又有了分歧。
解析：
西安市仲裁委受理處處長(zhǎng)白曉莉解釋，案例中王先生的一個(gè)關(guān)鍵問題，是違約金的計(jì)算基數(shù)如何確定。
一種是王先生已經(jīng)繳納了全部房款，違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以全部房款計(jì)算(即30萬元的2%，6000元);另一種是，如果王先生作為買受人，未按期付月供達(dá)到一定期限，出賣人將承擔(dān)補(bǔ)供和回購(gòu)擔(dān)保責(zé)任，況且按揭貸款的10%-20%作為保證金被銀行凍結(jié)。這與買受人一次性全額付款情形不同，因此認(rèn)為違約金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)以“首付+王先生已付月供”作為違約金計(jì)算基數(shù)。實(shí)踐當(dāng)中，以兩種方式計(jì)算違約金的判例都可以見到。
逾期辦房產(chǎn)證防范措施：
出現(xiàn)前述爭(zhēng)論的關(guān)鍵，在于對(duì)已付房款或總房款的概念產(chǎn)生了不同理解。建議商品房買賣合同的當(dāng)事人，可以在合同中對(duì)已付房款或總房款的概念進(jìn)行明確，明確約定已付房款或總房款是指合同總金額，或直接明確一個(gè)數(shù)額，避免分歧與誤會(huì)。
同時(shí)，對(duì)于違約金的計(jì)算方式，不要約定為單純的固定數(shù)額，最好明確為按日或按月計(jì)算，以體現(xiàn)合同的公平合理，體現(xiàn)違約責(zé)任條款的作用。
案例二：免除不可抗力逾期交房的責(zé)任 應(yīng)區(qū)別對(duì)待
趙先生于2005年6月從開發(fā)商處購(gòu)買了商品房，合同約定2007年6月1日前交房，但開發(fā)商拖到2007年12月底才開始陸續(xù)交房。趙先生認(rèn)為，按合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付違約金。但開發(fā)商卻認(rèn)為導(dǎo)致逾期交房是由于建房過程中陰雨天氣過多、停電等原因造成，自身并無過錯(cuò)，拒絕支付違約金。
解析：
西安市仲裁委受理處處長(zhǎng)白曉莉表示，下雨、停電、行政機(jī)關(guān)的施工限制、原材料漲價(jià)等因素不屬于不可抗力，是否能夠因此免除開發(fā)商逾期交房的責(zé)任，應(yīng)依據(jù)合同區(qū)別對(duì)待。
實(shí)踐中，擬定合同文本的主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商。開發(fā)商完全有能力將這些能夠預(yù)見到的因素都考慮在開發(fā)周期內(nèi)，進(jìn)而確定交房時(shí)間。
防范措施： ? 陜西永嘉信律師事務(wù)所韓永安主任建議，業(yè)主可在范本合同有關(guān)不可抗力之后對(duì)此進(jìn)行專門約定。范本合同第九條“逾期交房的違約責(zé)任”第2項(xiàng)約定為“前述已交付房?jī)r(jià)款、已付款以______元計(jì)算(建議填寫購(gòu)房合同價(jià)或雙方商定的數(shù)額)”。建議合同雙方，在前述約定中也同樣由開發(fā)商履行告知義務(wù)，以便于開發(fā)商與業(yè)主的有效溝通與相互諒解
案例三：房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主有權(quán)退房并要求賠償損失
2006年8月，錢女士購(gòu)買了一處商品房，裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面有空鼓現(xiàn)象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現(xiàn)象，大小共30余處。開發(fā)商查看后，認(rèn)為商品房結(jié)構(gòu)無問題，只要將地面空鼓地方修補(bǔ)即可，故不愿意賠償。
解析：
西安市仲裁委受理處處長(zhǎng)白曉莉表示，商品房質(zhì)量問題，根據(jù)其嚴(yán)重程度可以分為房屋主體質(zhì)量不合格與房屋質(zhì)量瑕疵兩種。
由于房屋質(zhì)量與安全問題緊密相關(guān)，因此房屋買賣行為，除了受雙方合同的約束，還要受到一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整。
如果屬于房屋主體質(zhì)量不合格，無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主都有權(quán)要求開發(fā)商退房并要求賠償損失。如果屬于除房屋主體質(zhì)量不合格以外的其他質(zhì)量問題，即普通的房屋質(zhì)量瑕疵，此時(shí)就要具體分析。
逾期辦房產(chǎn)證防范措施：
業(yè)主遇到的商品房質(zhì)量問題是否屬于房屋主體質(zhì)量不合格，可以邀請(qǐng)專業(yè)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)包括《建筑法》在內(nèi)的一系列與房屋質(zhì)量有關(guān)的規(guī)定鑒定。
如果是在開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修期限 ? 如果是在開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修期限內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及費(fèi)用，并應(yīng)承擔(dān)修復(fù)期間給業(yè)主造成的其他損失。
如果因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用的，業(yè)主仍然有權(quán)要求開發(fā)商退房并賠償損失。當(dāng)然，這里的質(zhì)量問題“是否嚴(yán)重影響居住使用”，存在業(yè)主舉證、開發(fā)商抗辯以及司法機(jī)關(guān)認(rèn)定的問題。