案情簡(jiǎn)介

2006年王女士通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買北京某小區(qū)預(yù)售商品房，合同約定“交房日期為2008年7月25日，逾期交房，按照合同總價(jià)款的日千分之二支付違約金”。房地產(chǎn)商到期不能交房，并以“北京奧運(yùn)會(huì)致使停工屬于不可抗力為由”拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。王女士無(wú)奈，委托吳律師代理此案，將開發(fā)商起訴到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，要求房地產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。法庭審理過(guò)程中，奧運(yùn)停工是否屬于不可抗力成為審理焦點(diǎn)。不可抗力是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。吳律師在開庭前就預(yù)見(jiàn)到不可抗力成立與否將成為庭審焦點(diǎn)，因此通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、平面媒體等多種渠道做了大量的證據(jù)準(zhǔn)備，搜集了2001年7月北京奧運(yùn)成功申辦后，奧運(yùn)組委會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)證據(jù)；奧運(yùn)組委會(huì)多次關(guān)于奧運(yùn)期間將工地停工、機(jī)動(dòng)車限行的新聞發(fā)布；提供了歷屆奧運(yùn)會(huì)舉辦城市均采取相應(yīng)停工、限行的資料證據(jù)。房地產(chǎn)商作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到舉辦奧運(yùn)對(duì)施工的影響；從奧運(yùn)申辦成功到王女士簽訂購(gòu)房合同，有六年的時(shí)間，房地產(chǎn)商應(yīng)該合理安排施工進(jìn)度，能夠避免并克服停工對(duì)施工的影響。在大量詳實(shí)的證據(jù)及法律規(guī)定前，房地產(chǎn)商為了避免該案引起群體訴訟，積極主動(dòng)的與吳律師聯(lián)系，最終達(dá)成王女士滿意的和解方案。

辦案思路及心得

在一手房的房屋買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)商擬定的房屋購(gòu)買合同，尤其是合同附件中很多條款均是格式條款，均有利于開發(fā)商，限制房屋購(gòu)買人。房屋購(gòu)買人為保障自身權(quán)益，應(yīng)在簽訂合同前請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)。如果合同履行過(guò)程中，發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)積極聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)律師介入，切勿盲目信從房地產(chǎn)商的言論。

裁判結(jié)果

成功和解。