案情簡介

2013年11月,原告楊某和被告冷某簽訂《購銷合同》，被告將自己位于東平湖居委會濱湖小區(qū)的X號樓的一套房屋賣給原告，雙方約定總房款27萬元，被告負(fù)責(zé)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。合同簽訂后，原告分兩次付清全部購房款后拿到房屋鑰匙，之后原告準(zhǔn)備裝修房屋時，受到相關(guān)人員的干擾，該房屋門窗也受到他人不同程度的破壞，使原告一直無法裝修、入住。后原告了解到該房產(chǎn)系小產(chǎn)權(quán)房，不僅辦不了房產(chǎn)證，而且法院也禁止出售，為此，原告提起訴訟，要求依法解除原、被告之間的《房屋購銷合同》，被告返還27萬元的購房款，并按約定賠償原告購房款20%的違約金。

辦案思路及心得

被告答辯稱，《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！笨梢?，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。而且，涉案房屋，有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地證以證明被告建房合法。 而且，《房屋銷售合同》中，明確記載“甲方將東湖居委會濱湖小區(qū)部分農(nóng)民自建房對外出售”，可見，原告在購買涉案房屋時是明知是自建房。所以原告存在一定過錯，應(yīng)對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 另外，原告購房價格明顯低于市場價，也證明原告購買時就已明知房屋的性質(zhì)，原告存在明顯過錯。

裁判結(jié)果

本院認(rèn)為，被告售給原告的房屋屬“小產(chǎn)權(quán)房”，是國家明令禁止的建筑、銷售的房屋，因此，原、被告簽訂的《房屋銷售合同》就不可能達(dá)到原告的合同目的，從合同中約定被告負(fù)責(zé)給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證可見，被告隱瞞房屋性質(zhì)，是過錯方，構(gòu)成違約，因此，原告應(yīng)當(dāng)返還被告房屋，被告應(yīng)退還原告購房款27萬元，并按照合同約定支付原告購房款20%的違約金。被告辯解違背事實，不符合法律規(guī)定，對其辯解不予采納。

【競遠(yuǎn)律師提醒】

根據(jù)國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》文件精神，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。 購買此類房屋的法律風(fēng)險：

1、只具備使用性質(zhì)，不具備法律性質(zhì)。法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房， 購房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù)。

2、若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，如遇項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

3、購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。

4、此類房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證書、無法轉(zhuǎn)讓。