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國有土地上房屋征收時，需要進行入戶測量估價，來確定以后的賠償數(shù)額。這個評估并非隨意確定的，而是根據(jù)相應(yīng)的評估辦法確定的。下面，律霸小編就和大家分享一篇新疆關(guān)于國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定，供大家參考。

《新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償估價規(guī)則》

1、總 則

第一條 為了執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999以下簡稱《估價規(guī)范》)，統(tǒng)一對被征收房屋價值的評估(以下簡稱“征收估價”)的程序與方法，維護征收當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，制定本規(guī)則。

第二條 本規(guī)則適用于《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收條例》)調(diào)整范圍內(nèi)的城市、鎮(zhèn)國有土地上的房屋征收估價活動。

集體所有土地，拆遷地上房屋及其附屬物的征收估價，不適用本規(guī)則，但征收城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的房屋，不重新調(diào)整集體建設(shè)用地或者宅基地的除外。

第三條 征收估價應(yīng)當(dāng)考慮估價對象現(xiàn)有價值和讓渡建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生的房地產(chǎn)增值效益，合理確定征收補償價格;征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、征收估價術(shù)語

第四條 征收估價，是指專業(yè)估價人員接受征收當(dāng)事人委托，按照《估價規(guī)范》和本規(guī)則，對估價對象作出的用于征收補償目的下的客觀合理的價格或價值評估。

第五條 估價對象，是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)，包括房屋物質(zhì)實體及其附屬物和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，以及被征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

第六條 房屋，是指按照使用功能劃分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分為非居住商業(yè)用房和非居住其他用房。

第七條 估價時點，為征收機關(guān)發(fā)布征收決定公告之日。征收決定公告發(fā)布后，房地產(chǎn)市場交易價格變動較大的，出具評估報告時應(yīng)作出價格指數(shù)調(diào)整。

第八條 被征收房屋現(xiàn)有價值，是指按照建筑物重置價格計算，扣除折舊，查勘房屋實際狀況對被征收房屋物質(zhì)實體評估的現(xiàn)存價值。

第九條 估價對象的房地產(chǎn)增值收益，是指根據(jù)被征收房屋所在區(qū)位城市、鎮(zhèn)規(guī)劃許可的土地用途、建筑容積率等條件，估價對象在公開市場上最可能形成的價值增值。

3、征收估價原則

第十條 征收估價應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正，遵循《估價規(guī)范》和本規(guī)則，遵守《征收條例》和自治區(qū)征收的相關(guān)規(guī)定。

第十一條 估價對象為居住用房的，征收估價應(yīng)不低于同區(qū)位新建普通商品房的市場均價;估價對象為非居住用房的，應(yīng)充分考慮未來預(yù)期收益對價格的影響。

第十二條 征收估價必須遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一體處分的原則。估價對象的土地使用面積超出房屋建筑面積的部分，按照土地市場價格單獨估價。

第十三條 以有償方式取得土地使用權(quán)的非居住用房，按其土地剩余使用年限所對應(yīng)的市場價格進行估價，未明確土地使用年限的，按照建筑物經(jīng)濟耐用年限進行估價。

建筑物經(jīng)濟耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10-5.4.11確定。

第十四條 征收估價，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對估價對象價值的影響，下列費用應(yīng)單獨計算列入征收補償總費用中，不作為征收估價事項：

(一)臨時安置費;

(二)搬遷費;

(三)征收經(jīng)營性用房造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補償費;

(四)征收房屋自行裝修部分的損壞補償費;

(五)為鼓勵搬遷按照市、縣級人民政府規(guī)定向被征收人以及承租人支付的各種補助、獎勵性費用。

臨時安置費，按照房屋所在地市、縣人民政府依據(jù)房屋租賃市場價格確定并公布的標(biāo)準執(zhí)行。臨時安置房由政府確定租金標(biāo)準的除外。

停產(chǎn)、停業(yè)的損失補償費和裝修損壞補償費，由征收人與被征收人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估。

第十五條 征收估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況以房屋權(quán)屬登記簿記載為準;征收公告發(fā)布前，征收估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況已發(fā)生變化尚未辦理房屋權(quán)屬登記的，按照市、縣級人民政府組織有關(guān)部門調(diào)查、認定和處理結(jié)果評估，并予以修正。

第十六條 征收估價應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行《估價規(guī)范》4.0.1—4.0.6規(guī)定的估價程序，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，查勘估價對象，核實、搜集、補充估價資料，拍攝影像資料。

因被征收人的原因不能對估價對象實地查勘的，應(yīng)選擇相鄰?fù)惞纼r對象完成現(xiàn)場查勘，查勘活動需由與征收估價無利害關(guān)系的第三人簽字見證，并在估價報告中予以說明。

4、估價方法

4.1征收估價方法適用

第十七條　征收估價適用市場比較法、收益法、成本法。

第十八條　對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，無法采用的，應(yīng)當(dāng)有充分的理由，并在估價報告中予以說明。

第十九條　估價對象屬可交易性房屋(如各類住宅、寫字樓、商場、標(biāo)準廠房等)，應(yīng)選用市場比較法為主要的估價方法。

第二十條　無法采用市場比較法，估價對象有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當(dāng)采用收益法為主要的估價方法。

第二十一條　估價對象屬非交易性房屋(如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀念性建筑、圖書館、體育館、醫(yī)院、學(xué)校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程，或者無法采用市場比較法及收益法進行估價的，可采用成本法為主要的估價方法。

4.2市場比較法

第二十二條 運用市場比較法估價應(yīng)按照《估價規(guī)范》5.2的規(guī)定和下列步驟進行：

(一)廣泛搜集交易實例，準確掌握房地產(chǎn)市場價格信息;

(二)征收非居住用房的，按照《估價規(guī)范》5.2.5-5.2.9選取可比實例，并對可比實例進行修正，求出比準價格;

(三)征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)選擇被拆遷項目同區(qū)位新建普通商品房市場交易價格確定比準價格。

第二十三條 選取可比實例，應(yīng)當(dāng)明確其區(qū)域及個別因素、樓盤均價、成交價格、成交日期及付款方式等狀況，并在報告中予以說明。

第二十四條 市場比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4.3收益法

第二十五條 運用收益法按照《估價規(guī)范》5.3的規(guī)定和步驟進行。

第二十六條 征收估價收益性房地產(chǎn)的資本化率適用市場提取法和安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。資本化率超過5%時，應(yīng)附計算數(shù)據(jù)和文字說明。

第二十七條 收益性房地產(chǎn)在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量合理評估。

4.4成本法

第二十八條 運用成本法估價按照《估價規(guī)范》5.4的規(guī)定和步驟進行。

第二十九條 估價對象采用重置價格或重建價格計算時，土地使用權(quán)價值測算宜采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法直接求取估價時點的土地市場價格，除土地、規(guī)劃部門依法認定為非法占用土地或違章建筑應(yīng)予拆除或者沒收的外，不得扣除估價對象占用范圍內(nèi)的土地市場價格確定征收估價。

第三十條 估價對象為非居住用房的，可以按照《估價規(guī)范》5.4.9中直線法和成新折扣法的規(guī)定確定成新率，評估報告中應(yīng)附計算過程。估價對象為居住用房的，不扣除使用年限修正的價差。

第三十一條 建筑物耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10-5.4.11之規(guī)定計算。

5、征收估價結(jié)果和評估報告

第三十二條 征收估價結(jié)果和評估報告，應(yīng)當(dāng)符合《估價規(guī)范》7.0.1-8.0.7之規(guī)定。

采用市場比較法或者成本法對被征收居住用房進行估價的，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋現(xiàn)值進行估價，為市、縣級人民政府作出補助、獎勵規(guī)定提供參考。

第三十三條 征收估價目的，統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋價值而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

第三十四條 征收估價的貨幣單位精確到人民幣元。

第三十五條 成片征收的，估價機構(gòu)應(yīng)出具整體估價報告和分戶估價報告。整體估價報告應(yīng)采用文字方式表述，分戶估價報告可采用表格方式表述。

第三十六條 估價機構(gòu)在出具分戶估價報告前， 應(yīng)當(dāng)將估價報告初稿向征收當(dāng)事人公示，充分聽取征收當(dāng)事人雙方的意見。

征收當(dāng)事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程等。

估價報告存在差錯的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修改、調(diào)整。

6、復(fù)估和鑒定程序

第三十七條　被征收人對估價報告有異議，向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論。改變估價結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;未改變估價結(jié)果的，應(yīng)出具書面通知。

第三十八條 征收當(dāng)事人對評估報告有異議向自治區(qū)房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱專家委員會)申請鑒定的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

專家委員會對鑒定估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題進行審查，出具書面鑒定意見。經(jīng)專家委員會鑒定估價報告存在差錯的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修改、調(diào)整，重新出具估價報告。

估價機構(gòu)對專家委員會鑒定意見有異議的，可以申請自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處理。

7、估價行為準則

第三十九條 估價人員和估價機構(gòu)從事估價活動，應(yīng)當(dāng)遵守《國有土地上房屋征收與補償條例》和《估價規(guī)范》9.0.1-9.0.6之規(guī)定。

8、附 則

第四十條 非房屋征收項目，當(dāng)事人委托估價機構(gòu)對擬拆除的房屋價值進行評估的，參照本規(guī)則執(zhí)行。

第四十一條 本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行，《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補償估價規(guī)則》(新建法函[2003]22號)同時廢止。本規(guī)則執(zhí)行前已經(jīng)完成的房屋拆遷補償價格評估，不適用本規(guī)則。

新疆關(guān)于國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定對于如何進行評估做出了詳細的規(guī)定。新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償估價規(guī)則對估價原則、估價方法、估價程序、復(fù)估程序、估價行為準則等方面進行了詳述。具體大家可以參考以上內(nèi)容。

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