一、小區(qū)自治管理的業(yè)主管理規(guī)約是否合法?

一般是合法的，但不得存在違法的條款，業(yè)主自治是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的一種基層治理模式。

業(yè)主自治是由于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立和發(fā)展才成為必要。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而容易導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見(jiàn)、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托其他組織或者自行對(duì)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，以避免公共事務(wù)無(wú)人愿管或無(wú)人可管情況的發(fā)生，保證物業(yè)合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。只有業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)自治，物業(yè)管理活動(dòng)才能真正為業(yè)主服務(wù)，體現(xiàn)業(yè)主的利益，從根本上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理制度的目的。各國(guó)物業(yè)管理法律制度中，業(yè)主自治都是其基本組成部分。2003年我國(guó)頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，初步確立了以業(yè)主大會(huì)為核心的業(yè)主自治機(jī)制。

二、業(yè)主自治的特點(diǎn)

首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理最早是在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來(lái)。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見(jiàn)、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自我對(duì)小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。

其次，業(yè)主自治借鑒了國(guó)家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離，由物業(yè)管理企業(yè)受聘管理業(yè)主擁有所有權(quán)的物業(yè)。

最后，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是為了維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治權(quán)的設(shè)定者或行使者的私利為目標(biāo)。

小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治是目前比較常見(jiàn)的情況，在司法實(shí)踐中，由業(yè)主自發(fā)組織并成立的自治組織是可以有效的代表業(yè)主的相關(guān)意見(jiàn)，并行使相關(guān)權(quán)力的，具體情況應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定的情況來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，避免出現(xiàn)違法行為導(dǎo)致規(guī)約不具備合法性。

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