很多人在購(gòu)買第二套房的時(shí)候，可能就會(huì)將自己之前的那套房屋出售。而此時(shí)也就是人們常說的出售二手房。但也需要注意，不是所有的二手房都可以進(jìn)行買賣交易。那么法律中規(guī)定的，不能買的二手房有哪些呢？律霸小編馬上在下文中為你做詳細(xì)解答。

一、不能買的二手房有哪些

(一)產(chǎn)權(quán)不明確的房子不能買

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購(gòu)買。而在實(shí)際操作過程中，未辦理兩證的合同房進(jìn)行交易的案例大量存在，但其買賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

(二)無共有人聲明的房子不能買

《民法通則》第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個(gè)出資人的共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買未取得共有人書面同意而出售的二手房會(huì)惹上麻煩。

(三)設(shè)定了抵押權(quán)的房子不能買

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，買房時(shí)應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，如確實(shí)要購(gòu)買抵押給銀行的房屋，那么必須讓賣方先還清貸款并注銷抵押(注：實(shí)踐操作中，賣方往往用買方支付的首付款去還貸，然后憑銀行退還的他項(xiàng)權(quán)證去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)，在經(jīng)過上述流程后，房屋才進(jìn)入正常的過戶交易程序)。

(四)不符條件的經(jīng)適房不能買

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。經(jīng)適房滿5年上市交易的，購(gòu)房人應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

(五)不宜出售的待拆遷房不能買

有些房屋是不宜出售的，如國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。

(六)注意二手房交易中的戶口遷移問題

不少購(gòu)房者在買二手房時(shí)，對(duì)于交易過程中的一些過戶手續(xù)比較重視，對(duì)過戶后的戶口入戶卻比較疏忽。因此，由于原房主的戶口沒有及時(shí)遷出，而導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買房屋后遲遲落不下戶口、子女無法辦理入學(xué)手續(xù)、困難家庭無法享受社會(huì)福利等一系列問題。如何解決二手房交易過程中的戶口遷移問題?在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買方可以在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才付清全部的房款。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的口頭承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買方必須與賣方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任(違約金)作出書面約定，明確了違約責(zé)任，買方才不至于被動(dòng)。

二、二手房買賣合同無效如何處理

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

(一)返還財(cái)產(chǎn)

返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的標(biāo)的物還存在，則應(yīng)返還對(duì)方;如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

(二)賠償損失

沒有過程的一方可以要求有過錯(cuò)的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

法律中對(duì)不能買的二手房作出了規(guī)定。但有時(shí)候可能出現(xiàn)二手房所有人或中介隱瞞這一事實(shí)，從而將不能買賣的二手房出售給了不知情的購(gòu)房者，這種情況下，購(gòu)房者可以主張對(duì)方詐騙，從而認(rèn)定合同無效，否則的話自身利益是有可能受到損害的。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸梅州律師。

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