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房?jī)r(jià)居高不下，很多購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。由于不少購(gòu)房者對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)不了解，導(dǎo)致出現(xiàn)大量糾紛。而現(xiàn)實(shí)中，即使是購(gòu)買(mǎi)二手房，也有一些不得不注意的地方，那究竟購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么呢？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么

1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。所以賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。

2、詢(xún)問(wèn)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

3、關(guān)注房齡情況

很多二手房經(jīng)過(guò)炒房團(tuán)的買(mǎi)賣(mài)，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀(jì)人談到房齡時(shí)模棱兩可，二手房的真實(shí)房齡就需要買(mǎi)房人多加留意了?？梢酝ㄟ^(guò)詢(xún)問(wèn)和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。

二、二手房交易賣(mài)方滯留戶(hù)口怎么辦

在二手房交易當(dāng)中，規(guī)范戶(hù)口遷移，避免糾紛發(fā)生，應(yīng)從以下幾方面著手：

1、買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。

戶(hù)口遷移是賣(mài)方的合同義務(wù)，違反該約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但如果買(mǎi)賣(mài)合同里面沒(méi)有約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，則買(mǎi)方需要舉證證明其受到的損失，沒(méi)有損失則很難獲得賠償，買(mǎi)方舉證責(zé)任比較大。

因此，在發(fā)生該類(lèi)爭(zhēng)議時(shí)，建議買(mǎi)方積極和賣(mài)方協(xié)商，給予其必要的時(shí)間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶(hù)口;同時(shí)，雙方在具體協(xié)商過(guò)程中，可以通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，防止賣(mài)方惡意違約。

2、直接在買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣(mài)方拒不遷移戶(hù)口的賠償責(zé)任，如逾期一日則按照房屋總價(jià)的日萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣(mài)方房屋內(nèi)戶(hù)口全部遷移為止。

3、針對(duì)戶(hù)口遷移問(wèn)題，買(mǎi)方可以預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待賣(mài)方將房屋內(nèi)的戶(hù)口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款;如果賣(mài)方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶(hù)口，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買(mǎi)方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣(mài)方進(jìn)行追償。通過(guò)這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，有效地督促賣(mài)方及時(shí)履行合同中戶(hù)口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。

綜上所述，按照買(mǎi)賣(mài)合同約定，賣(mài)方遷移戶(hù)口是其約定義務(wù)，賣(mài)方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定時(shí)間無(wú)條件遷出，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

在二手房交易過(guò)程中，合同至關(guān)重要。二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。對(duì)于戶(hù)口問(wèn)題，購(gòu)房者可以請(qǐng)律師協(xié)助在合同中約定好，免得交房之后出賣(mài)人滯留，影響孩子讀書(shū)。