房屋都是修建在土地上的，而在我國要么是修建在國有土地上，要么就是修建在集體經濟組織的土地上。前者可以辦理國家統(tǒng)一頒發(fā)的房產證，而后者卻不可以。實踐中，購買二手房的人很多，而土地只有使用權，但房屋永久都是屬于所有人的。而說到二手房使用年限上，其實也就是指二手房所占的土地的使用年限。那一般二手房使用年限怎么算出呢?請一起在下文中進行了解。

一、二手房能使用多少年?

一般住宅的使用年限是70年，大家如果是購買二手房的話，使用年限是70年減去已使用年數。根據相關法律規(guī)定，居住用地的使用期限是70年。此外，土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

二、二手房使用年限怎么算出

(一)土地使用權年限的界定

根據城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按用途來確定的，居住用地的使用期限是70年。

(二)二手房中的已購公房、經濟使用房、二手商品房、央產房具體如何計算

1、已購公房、央產房

已購公房和央產房都是屬于福利分房的類型。在取消福利分房后，已購公房和央產房也可上市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時是需要按照當時的市場價補交一定的土地出讓金。

(1)如果是大家的已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，那么就要從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋在上市的時候，也是按照第一套房屋上市的日期開始計算土地的使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

(2)如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，那么其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。

2、二手商品房、經濟使用房

通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準，而這一種土地使用年限的計算方式也等同于二手商品房。因此，經濟使用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發(fā)商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。

對于一般的住宅用房來看，法律中規(guī)定的所占土地的使用年限為70年，所以對于二手房，其實總共的使用年限應該也是有70年之久的。但因為此時是二手房，是已經被別人先購買使用過的了，因而在計算剩余使用年限的時候，就要扣除開之前的時間才行。

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