一、企業(yè)破產(chǎn)后租賃合同是否解除

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1.破產(chǎn)企業(yè)作為承租人的情況。

企業(yè)破產(chǎn)后一般情況下應(yīng)當(dāng)停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，破產(chǎn)企業(yè)作為承租人所簽租賃合同作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一部分，嚴(yán)格講也應(yīng)當(dāng)解除。如果破產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，且租賃合同的繼續(xù)履行符合破產(chǎn)企業(yè)的整體利益，那么可以有管理人繼續(xù)履行合同，并變更合同的主體為管理人。管理人在履行合同過(guò)程中給合同另一方當(dāng)事人造成損失的，作為公益?zhèn)鶆?wù)處理，而不能簡(jiǎn)單讓對(duì)方當(dāng)事人申報(bào)債權(quán)。

2.破產(chǎn)企業(yè)作為出租人的情況。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條，出租人的破產(chǎn)管理人根據(jù)選擇，可以解除合同。但是，如果認(rèn)可行使解除權(quán)的話，承租人將因出租人的破產(chǎn)這一與自己無(wú)關(guān)系的事由而失去承租權(quán)這種財(cái)產(chǎn)權(quán)，由于承租權(quán)是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。所以，從保護(hù)承租人的理念出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將破產(chǎn)管理人解除合同的權(quán)利進(jìn)行限定。否則，按照破產(chǎn)法第五十三條：”管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)”之規(guī)定，承租人僅僅可以就其損失申報(bào)債權(quán)，而目前我國(guó)破產(chǎn)案件的清償率很低，幾乎為零，承租人申報(bào)債權(quán)幾乎是形同虛設(shè)，沒(méi)有任何價(jià)值。現(xiàn)實(shí)中承租人對(duì)此反映強(qiáng)烈，意見(jiàn)很大，拒不履行解除合同的情形時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響破產(chǎn)案件的進(jìn)程和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

破產(chǎn)管理人不行使解除權(quán)時(shí)，租賃合同在破產(chǎn)管理人的管理下繼續(xù)下去，租金則屬于破產(chǎn)債權(quán)，那么因管理人繼續(xù)履行合同給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)作為公益?zhèn)鶆?wù)處理。

《企業(yè)破產(chǎn)法》

第十八條

人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

3.租賃合同到期不續(xù)簽的應(yīng)搬離

房屋租賃合同到期后,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但租客仍然繼續(xù)居住，那就表示雙方默認(rèn)了兩者間的無(wú)固定期限租賃合同關(guān)系，也就是說(shuō)，一方可以隨時(shí)終止終止合同關(guān)系。如果原房屋租賃合同到期后，租客不續(xù)租的，應(yīng)立即搬離，如果繼續(xù)居住的，房東可要求房客支付房租，房子拆遷時(shí)，可要求房客立即騰房。

二、租賃合同被解除時(shí)，轉(zhuǎn)租合同還有效嗎?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

但是，租賃合同與轉(zhuǎn)租合同并非主從合同，而是因?yàn)樽赓U合同解除，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同就因賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止。其次，如果租賃合同無(wú)效或者被協(xié)議解除，轉(zhuǎn)租合同在事實(shí)上已經(jīng)履行不能，那么次承租人可以依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的具體約定和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中，租賃合同不是要書(shū)面形式，這要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。根據(jù)《合同法》租賃合同畢竟是出租人所有的或可支配的財(cái)產(chǎn)交付于承租人手中，承租人對(duì)其占有使用，對(duì)出租人來(lái)說(shuō)有喪失租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有采用書(shū)面形式訂立合同，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，口說(shuō)無(wú)憑，當(dāng)事人的權(quán)利很難得到保護(hù)。租賃期限不滿六個(gè)月的租賃合同，當(dāng)事人可以采用口頭形式也可以采用書(shū)面形式。

場(chǎng)地租賃合同糾紛怎么處理？

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