借名購房在司法實踐中很常見。借名購房對于房產(chǎn)買賣的效力有什么影響？“借名購房”對取得房屋所有權有影響嗎？在實踐中，借名買房可能存在哪些潛在的法律風險？借名買房法律規(guī)定的后果有哪些？

案情

2009年7月，莒縣某醫(yī)院職工段某認購單位集資房，醫(yī)院制定的《集資建房實施方案》規(guī)定“不得以他人名義辦理產(chǎn)權等手續(xù)”。同年8月，段某與非本單位職工孫某簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將該指標以10萬元轉(zhuǎn)讓，并約定在取得房屋所有權后，段某協(xié)助孫某辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。2012年12月，在孫某自行繳納集資購房尾款后，段某取得房屋鑰匙并辦理了登記所有權人系段某的所有權證書。2013年1月，段某將房屋所有權證書及房屋鑰匙交給孫某。后孫某因辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)與段某發(fā)生糾紛，其遂起訴段某要求確認合同有效并繼續(xù)履行。

分歧

對于孫某借名購買莒縣某醫(yī)院的集資房后，其能否取得購買房屋的所有權，合議庭形成兩種意見。

第一種意見認為，段某與孫某簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，而且根據(jù)《中華人民共和國物權法》中關于不動產(chǎn)權權屬證書系權利人享有物權的證明之規(guī)定，房屋產(chǎn)權應當歸不動產(chǎn)權權屬證書上登記的權利人所有，即段某所有。但鑒于不動產(chǎn)權權屬證書上登記的權利人并非實際出資人，其應返還實際出資人購房款。

第二種意見認為：段某與孫某簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效。雖然不動產(chǎn)權權屬證書登記權利人是名義上的權利人，但根據(jù)最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，以及我國現(xiàn)行法律規(guī)定并不禁止定向銷售的商品房向社會公眾出售或者轉(zhuǎn)讓購房指標，故《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效應為有效合同，房屋的所有權應歸實際出資人孫某所有。

評析

筆者同意第二種意見。

首先，段某與孫某簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，并沒有具體的集資房屋，雙方的簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實際就是段某將其享有的參加醫(yī)院集資建房的資格和權利有償?shù)霓D(zhuǎn)讓給孫某。在段某與孫某簽訂該合同時，段某僅僅是取得了參與醫(yī)院集資建設資格，并未與醫(yī)院建立起平等主體之間的合同關系，故段某所辯稱其轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的權利和義務未經(jīng)醫(yī)院同意而無效及違反了“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”而無效的理由不能成立，同時亦未違反《合同法》中的“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出場人有權處分”的規(guī)定。雙方簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，并無具體的房屋存在，僅僅就一個資格的轉(zhuǎn)讓，故協(xié)議亦不違背《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定。段某答辯稱該協(xié)議違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)而無效的問題。因按照法律規(guī)定，只有違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)的合同或協(xié)議才無效，而上述文件不屬于全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，不能作為認定《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的依據(jù)，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。

其次，借名購房合同的標的房屋系單位內(nèi)部具有福利性質(zhì)的定向銷售或團體購買的，因其系單位給予其職工的福利，職工對該福利的處分在主觀上并沒有損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，在雙方當事人均系真實意思表示的情況下，公權力不宜給予過多的限制，對于該借名購房合同應認定為合法有效。本案中，段某在向單位認購集資房后，即享有單位的購房資格，段某與孫某通過簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》方式，將該購房資格轉(zhuǎn)讓給孫某，并未侵害他人的合法權益，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該借名購房合同應為有效合同。根據(jù)《物權法》中關于不動產(chǎn)權權屬證書系權利人享有物權的證明之規(guī)定，房屋產(chǎn)權應當歸不動產(chǎn)權權屬證書上登記的權利人所有，但《物權法》第十五條又規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案中，在《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂及段某交付房產(chǎn)證及房屋鑰匙之后，涉案房屋已實際交付孫某使用，雖然房屋登記在段某的名下，但是按照《物權法》的規(guī)定，孫某已經(jīng)成為房屋的真正物權所有人。所以，房屋的所有權應歸實際出資人孫某，這也符合雙方簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的真實意思表示，符合公平、誠信的法治原則。