借名買房，顧名思義是購買者本身沒有購買資格或喪失購買資格，而使用他人的名義購買房產(chǎn)，但實(shí)際購房款由自己支付。這樣做最大的一個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)就是，房產(chǎn)會登記在被“借名”的人的名義下。那么在實(shí)踐中該如何避免借名買房的風(fēng)險(xiǎn)呢？

一、借名買房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)：

在很多人看來，借名買房似乎是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，且這些購房者中也不乏節(jié)省了很多購房成本的人，但是通過一個(gè)個(gè)鮮活的案例，投資者廣為效仿的借名買房也存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

1、在房價(jià)大幅上漲的誘惑下，有登記購房人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際出資人與登記購房人往往是親戚朋友關(guān)系，基于信任關(guān)系，雙方有的不簽訂協(xié)議，僅僅是口頭約定。如果實(shí)際出資人不能證明雙方之間借名買房的關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款將十分困難。即使實(shí)際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，在借名買房合同無效的情況下（如案例2），實(shí)際出資人也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

2、物權(quán)登記具有公信公示效力，有被法院執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)證作為證明房屋歸屬的有利證明，記載了名義產(chǎn)權(quán)人的姓名，對外具有公信公示效力。如果登記購房人對外負(fù)有債務(wù)不能清償，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房屋，這將直接導(dǎo)致實(shí)際出資人卷入訴訟或執(zhí)行案件中，使得利益受損。

3、登記購房人有惡意處置房屋的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國房地產(chǎn)的登記制度，登記購房人可以不經(jīng)實(shí)際出資人同意而將房屋賣給他人，并辦理過戶手續(xù)。即使借名合同有效，但因?yàn)閷ν獾怯浀奈餀?quán)是屬于登記購房人的，第三人出于善意購買房屋，支付了合理對價(jià)，并已辦理過戶手續(xù)，也不能對抗善意第三人，善意的受讓人將取得房屋的所有權(quán)。

4、被借名人同樣也需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。允許他人以自己的名義購買房屋，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下記錄，在銀行也會有征信記錄，即使以后房屋過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房時(shí)的一些優(yōu)惠政策。

二、借名買房合同的風(fēng)險(xiǎn)防范：

1、如果確實(shí)需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。同時(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房價(jià)款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護(hù)自己的權(quán)利。

2、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)做一個(gè)個(gè)人抵押，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。

借名買房行為實(shí)際上是在規(guī)避政策，在實(shí)踐中存在的風(fēng)險(xiǎn)上文中已經(jīng)做了介紹。行為人如果真的迫不得已要借名買房的話，一定要保留好相關(guān)的買房憑證，才能在出現(xiàn)問題的時(shí)候能夠維護(hù)自身合法權(quán)益。

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

借名買房合同有效嗎