如今不少人購買的商品房都是尚在修建當中的，我們稱之為期房。而購房者與開發(fā)商之間簽訂的購房合同，我們稱之為商品房預售合同。由于這是與自身利益密切相關(guān)的合同，那么當事人該如何簽訂商品房預售合同？律霸小編為你做詳細介紹。

(一)確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證

為保護購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風險。

(二)認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據(jù)。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

(三)注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

(四)明確約定抵押權(quán)的處理方式

為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。一般來講，開發(fā)商應當在簽訂預售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押，消滅抵押權(quán);對土地抵押權(quán)，購房人需與開發(fā)商在合同中認真約定抵押權(quán)消滅的時間、條件等，并在開發(fā)商違約后及時主張權(quán)利，督促開發(fā)商還款清押或提供履約擔保，防止更難處理的麻煩。

(五)明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

(六)仔細了解開發(fā)商的按揭政策

開發(fā)商就商品房項目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預售合同前，需認真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

(七)重要公共配套設(shè)施不可忽視

我市預售合同示范文本設(shè)置專門附件規(guī)定公共配套設(shè)施的建設(shè)和交付。對特定的購房人，有的公建配套直接決定購房的初衷，對此需在合同中予以明確規(guī)定。比如，有的購房人購買商品房就是因為小區(qū)內(nèi)將配建高質(zhì)量的幼兒園，可以解決孩子幼教問題。要實現(xiàn)自己的購房目的，不但需明確約定幼兒園建成交付的時間，而且還需約定幼兒園的開園時間以及違反約定的處理辦法。

(八)盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

(九)明確規(guī)劃或設(shè)計變更的處理辦法

商品房項目在開發(fā)建設(shè)過程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結(jié)算金額。我市預售合同示范文本對規(guī)劃和設(shè)計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補充約定。

(十)不可忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約

在業(yè)主委員會成立前，商品房交付后的物業(yè)服務(wù)通常由開發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，小區(qū)的公共秩序由開發(fā)商制定的臨時管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質(zhì)量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為預售合同附件的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，重點了解物業(yè)服務(wù)的標準、質(zhì)量和費用，才可能做到商品房買得放心，用得舒心。

(十一)及時辦理相關(guān)登記手續(xù)

商品房預售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購房人的權(quán)利，也是購房人的義務(wù)，對保護雙方當事人的合法權(quán)益具有重要作用。購房人自覺并督促開發(fā)商按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關(guān)登記手續(xù)，是有效利用預售合同保護自身合法權(quán)益的必要手段。

小編在上文中主要從簽訂商品房預售合同需要注意的地方，來為大家講解了該如何簽訂商品房預售合同，希望能為您帶來一些啟發(fā)，在具體簽合同的時候多留一個心眼，這樣對自身來講也沒有什么壞處。律霸為你整理本篇文章，感謝你的閱讀。

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