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按揭貸款就是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的房子作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。現(xiàn)實(shí)生活中，這種購(gòu)房方式受到越來越多的購(gòu)房者歡迎。那么，按揭貸款買房的流程是什么，注意事項(xiàng)又有哪些呢?下面為大家介紹這兩個(gè)問題及其相關(guān)的一些問題。

一、按揭貸款買房的條件

如果想要貸款買房，必須符合以下條件才行：

1、年齡在18-60歲的自然人(港澳臺(tái)及外籍亦可)。

2、具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力。

3、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過70歲。

4、有合法有效的購(gòu)買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。

5、有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金(對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的， 自籌資金比例為20%)，并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款。

6、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。

二、按揭貸款買房的流程是什么

按揭貸款買房的流程主要包括以下幾個(gè)步驟：

1、申請(qǐng)辦理按揭貸款。申請(qǐng)購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書》;

2、簽訂購(gòu)房合同。銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購(gòu)房者即可與開發(fā)商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》;

3、簽訂樓盤按揭合同。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與開發(fā)商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù);

4、辦理抵押登記。購(gòu)房者、開發(fā)商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù);

5、開立專門還款賬戶。購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入開發(fā)商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款;

6、借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

三、按揭貸款買房的注意事項(xiàng)

選擇按揭貸款買房的，應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：

(一)申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。

(二)在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。

(三)還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐，可以申請(qǐng)延長(zhǎng)借款期限。

(四)貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。

(五)貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)其他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。

(六)不要遺失借款合同和借據(jù)。申請(qǐng)房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)。

四、按揭買的房能轉(zhuǎn)讓嗎

購(gòu)房者、房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到一個(gè)問題，即分期付款購(gòu)房按揭期內(nèi)該房屋是否可以再轉(zhuǎn)讓、是否可以購(gòu)入、而有些地方性文件不允許期房再轉(zhuǎn)讓。而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案，同時(shí)依法交納有關(guān)稅費(fèi)。

商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。而國(guó)務(wù)院沒有出臺(tái)具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而實(shí)際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓其實(shí)是合同的轉(zhuǎn)讓，是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前。

而我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務(wù)人，而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價(jià)款。如果購(gòu)房者已付清全部房屋價(jià)款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認(rèn)可。但是由于房子是不動(dòng)產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，有些買賣雙方當(dāng)期房?jī)r(jià)格波動(dòng)而違約時(shí)片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。

五、按揭買的房能退嗎

很多人都有這樣一個(gè)疑問：按揭買的房能退嗎?其實(shí)答案是能退。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，按揭貸款買的房子是可以退的。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

4、當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的;

5、法律規(guī)定的其他情形。

只要發(fā)展商出現(xiàn)上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)房合同中規(guī)定的解約條件，消費(fèi)者就可以依法解除購(gòu)房合同，因此按揭貸款買的房子是可以退的。

如今，個(gè)人買房借助銀行貸款、公積金貸款的愈來愈多。面對(duì)住房從原來的單位集體買房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人買房后，由于部分購(gòu)房者自我保護(hù)意識(shí)的缺乏、或購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的不足、或少數(shù)開發(fā)商的欺騙誤導(dǎo)等，導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房糾紛逐漸增多。實(shí)踐告訴我們，遇到這些難題，找專業(yè)的房產(chǎn)律師尋求幫助將會(huì)是一個(gè)很好的選擇。