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實(shí)際中，很多出賣人利用廣告作過(guò)分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購(gòu)房合同，但事后卻不予兌現(xiàn)，導(dǎo)致商品房購(gòu)房廣告糾紛逐年上升。而依據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房廣告其實(shí)只是一種要約邀請(qǐng)，一般不能將宣傳內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。那么購(gòu)房廣告該怎么產(chǎn)生法律效力呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、購(gòu)房廣告該怎么產(chǎn)生法律效力

(一)根據(jù)《合同法》第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。

商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

所以，一般情況下，購(gòu)房廣告屬于要約邀請(qǐng)，不具法律約束力。

(二)根據(jù)《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

1、內(nèi)容具體確定;

2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

只要要約邀請(qǐng)符合要約的上述規(guī)定，即視為要約，產(chǎn)生法律約束力。

(三)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、購(gòu)房廣告產(chǎn)生效力的方式有哪些

購(gòu)房廣告要想產(chǎn)生法律約束力，要滿足以下條件：

(一)所作說(shuō)明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

(二)廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場(chǎng)觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過(guò)分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任。

(三)對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購(gòu)買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾。

閱讀到此為止，相信您對(duì)購(gòu)房廣告產(chǎn)生法律效力已經(jīng)有了更深刻的認(rèn)識(shí)。但現(xiàn)階段，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制的不健全，對(duì)商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，給開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)作出虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者的利益。

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