一、房產的年份、硬件和初次購買價格

雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。

另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值(或貶值)幅度。不應該在定價時背離正常的價格規(guī)律。

二、樓體結構、層次、朝向

關于樓體結構優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。

通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

三、外部環(huán)境、綠化、人文

所出售的房產如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可。買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產。

優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

四、建筑質量、外立面造型、內外部裝修

建筑質量、外立面造型、內外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產估值的重要因素。

良好的建筑質量、獨特又美觀外立面造型、優(yōu)質的內外部裝修會為房價加分5%左右。

五、電梯數量和品牌

買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。

相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產生重大的影響。

六、地段等級

較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。

尤其是當該地段已經全部開發(fā)完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

七、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光

室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產在定價時要高于其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

八、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施

交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。

九、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃

居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產生從眾心理。

另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

以上就是房屋估計需要考慮的因素，希望能對大家有所幫助。