70年住宅用地使用年限“縮水”原因是什么，住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦

我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，理由大概有三類：

1、在政策范圍內(nèi)調(diào)整

上世紀(jì)90年代，土地出讓政策開始執(zhí)行時，以居住用地最高年限70年為前提，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。代表城市：溫州。

2、方便管理和處置

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)和住宅混合類型為主，若同一項目按商業(yè)、住宅各自不同的最高出讓年限來算，會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。代表城市：重慶。

3、先試先行地區(qū)歷史遺留問題

代表城市深圳，作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，深圳于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。

該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。

深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——20年使用權(quán)陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。

住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦?

目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

也有人擔(dān)心，雖然物權(quán)法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。

而且，因為土地使用期限規(guī)定20年和70年，所付的出讓金是不一樣的，政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的，提議補交差價。

70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?有償還是無償?有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主;二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細(xì)則，緩解公眾焦慮。