一、二手房買(mǎi)賣(mài)有幾種方式

(一)買(mǎi)賣(mài)雙方均為一次性付款購(gòu)房。指二手房賣(mài)方以一次性付款方式購(gòu)得原始房屋，而二手房買(mǎi)方也欲以一次性付款方式購(gòu)房。由于交易中房權(quán)證的過(guò)戶(hù)及房款的交付都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房買(mǎi)賣(mài)中最簡(jiǎn)單的方式。只要結(jié)清房款，辦理好房權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)就可順利完成交易。

(二)賣(mài)方以一次性付款方式購(gòu)房，買(mǎi)方欲以銀行按揭方式購(gòu)房。由于賣(mài)方采用一次性付款方式購(gòu)房，其持有房權(quán)證。買(mǎi)方以按揭方式購(gòu)房，需先與提供按揭的銀行簽訂貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定買(mǎi)方貸款額度及年限。買(mǎi)方需將非貸款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，賣(mài)方可收到此款項(xiàng)。買(mǎi)方持房權(quán)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。交易完成。

(三)賣(mài)方以按揭方式購(gòu)房，買(mǎi)方欲以一次性付款方式購(gòu)房。當(dāng)房產(chǎn)是由賣(mài)方以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)時(shí)，必須先付清賣(mài)方的購(gòu)房貸款余額，將房權(quán)證由銀行贖出，才可將房權(quán)證拿到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。與第一種方式相比，多了一道贖證手續(xù)。

(四)買(mǎi)賣(mài)雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房。此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見(jiàn)的形式。首先賣(mài)方需到按揭銀行將房權(quán)證贖出(在賣(mài)方資金不足的情況下，可與買(mǎi)方協(xié)商，由買(mǎi)方出資代為贖出。如買(mǎi)方也無(wú)力一次性支付余款，則可通過(guò)融資機(jī)構(gòu)的介入來(lái)解決)。其次，買(mǎi)方與為其提供按揭的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定貸款額度及年限。買(mǎi)方需將房款中的非貸款額交由中介公司托管。同時(shí)，持房權(quán)證到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。過(guò)戶(hù)后，賣(mài)方可先收到非貸房款部分，在買(mǎi)方到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給賣(mài)方。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖證及房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。值得一提的是，近前幾年各銀行開(kāi)始推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)大大簡(jiǎn)化了此類(lèi)交易手續(xù)，也促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)此問(wèn)題后文將專(zhuān)門(mén)述及。

二、如何減少買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方在交易中的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。因?yàn)樵谌魏我环N交易方式中，買(mǎi)方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣(mài)方反悔或買(mǎi)方根本就是遭遇欺詐，則會(huì)給自己帶來(lái)重大損失。尤其是在賣(mài)方以按揭方式購(gòu)房的交易形式中，買(mǎi)方有可能先行墊款為賣(mài)方贖證，此間風(fēng)險(xiǎn)更大。而要避免風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)做到：

(一)通過(guò)房屋中介公司交易。買(mǎi)方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣(mài)方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣(mài)方手中。

(二)應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。

(三)由于是二手房，買(mǎi)方在接房時(shí)一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無(wú)窮。

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