回遷房就是開發(fā)商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子;商品房就是由開發(fā)商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，而市面上也存在買賣回遷房的情況，不得不說購(gòu)買回遷房會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，那到底買回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?下文中律霸小編為你做詳細(xì)解答。

一、回遷房與商品房的區(qū)別

1、在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

二、回遷房能否買賣

回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

1、業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。

2、業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

三、購(gòu)買回遷房的手續(xù)

購(gòu)買回遷房與購(gòu)買商品房的手續(xù)是一樣的，手續(xù)如下：

1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款;

2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票;

3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù);

4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅;

5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。

四、買回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)

回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。

2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí);

3、確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。

4、查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。

5、如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價(jià)款。

6、要買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進(jìn)來。

通過上文的分析介紹，相信大家對(duì)買回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)問題已經(jīng)有所了解了吧。其實(shí)回遷房與商品房之間還是存在一定區(qū)別的，但在交易的時(shí)候回遷房也是可以像商品房那樣正常上市交易的，不過此時(shí)購(gòu)房者也需要注意其中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，避免給自身利益造成損失。

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