業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)被起訴的法律后果是什么

新的《民法典》于2021年1月1日生效，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

《民法典》（2021.1.1生效）第二百八十六條?業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

不交物業(yè)費(fèi)被起訴的，法院會(huì)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，如果業(yè)主確實(shí)未交物業(yè)費(fèi)的，判決業(yè)主繳納，拒絕履行的，物業(yè)公司可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)得以維持的保障，也是物業(yè)保值增值的保障，更是物業(yè)服務(wù)公司盈利和生存的保障。如何保證物業(yè)費(fèi)及時(shí)到位，如何催繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)公司必須面對(duì)的重要課題。

(一)要堅(jiān)持守法守約的底線。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)往往會(huì)找出各種理由和借口，最常見(jiàn)的是服務(wù)不到位。雖然法理上業(yè)主不得因物業(yè)服務(wù)不到位而主張拖欠物業(yè)費(fèi)合理或要求物業(yè)費(fèi)打折，但是現(xiàn)實(shí)中，的確有很多法院因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的“服務(wù)不到位”而判物業(yè)費(fèi)打折。因此，物業(yè)服務(wù)公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)自身權(quán)益的前提條件。

(二)要善于簽合同。物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)爭(zhēng)議；二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時(shí)的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能起到一定震懾作用；三要約定服務(wù)與費(fèi)用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)作出鑒定，評(píng)估費(fèi)用由首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議者承擔(dān)。

(三)通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則限制欠費(fèi)業(yè)主權(quán)利。取得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)，如有拖欠應(yīng)交納滯納金，并限制其參加業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

(四)要掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法。催繳費(fèi)用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費(fèi)情況。催費(fèi)方法大致包括：1.上門催繳；2.重點(diǎn)戶面談；3.請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催費(fèi)；4.發(fā)送書(shū)面費(fèi)用催繳通知書(shū)；5.發(fā)律師函；6.申請(qǐng)仲裁或法院起訴。上述幾種催費(fèi)方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經(jīng)常使用的方法，多數(shù)業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交納了物業(yè)費(fèi)。因此，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司多采用這三種方法，，所謂“先禮后兵”，這有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺(jué)，應(yīng)當(dāng)慎用。但對(duì)于個(gè)別老賴業(yè)主，也只有采取這種方法才能收到效果。

(五)要掌握一定的收費(fèi)技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過(guò)繳費(fèi)即送禮物(花卉、大米、食用油等，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā))，鼓勵(lì)大家提前繳費(fèi)；2.注意催繳費(fèi)用的時(shí)機(jī)問(wèn)題。如有些地方春節(jié)期間最忌諱被上門追債，物業(yè)服務(wù)公司最好避開(kāi)類似節(jié)日；3.與業(yè)主交朋友。平時(shí)見(jiàn)面主動(dòng)打招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，在催費(fèi)時(shí)可能會(huì)收到意想不到的效果；4.多搞一些社區(qū)活動(dòng)以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司座談會(huì)，強(qiáng)化溝通交流，爭(zhēng)取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務(wù)公司的工作。

(六)鐵腕打擊“老賴”業(yè)主。本案是一個(gè)很好的例證。經(jīng)幾次催繳仍拒絕交納物業(yè)費(fèi)，甚至法院生效的法律文書(shū)都拒不履行，那么，司法機(jī)關(guān)都不會(huì)同意的。在強(qiáng)制執(zhí)行的威懾下，本案業(yè)主鄧先生最終還是交納了物業(yè)費(fèi)。這種做法的好處不僅僅在于收取的業(yè)主鄧先生拖欠的物業(yè)費(fèi)，更大的好處在于“殺一儆百”，對(duì)其他不繳費(fèi)的業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生威懾力。

最高人民法院于2013年7月1日通過(guò)了《關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》對(duì)于被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)的，規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單，并依法對(duì)其進(jìn)行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委、國(guó)家工商總局、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)民用航空局、中國(guó)鐵路總公司等中央八個(gè)部門和企業(yè)于2014年會(huì)簽了《“構(gòu)建誠(chéng)信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個(gè)方面：一是禁止乘坐飛機(jī)、列車軟臥；二是限制在金融機(jī)構(gòu)貸款或辦理信用卡；三是失信被執(zhí)行人為自然人的，不得擔(dān)任企業(yè)的法定代表人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等。可見(jiàn)，國(guó)家也在加大對(duì)失信人員的懲戒。物業(yè)服務(wù)公司可以加強(qiáng)這方面的宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示，從而促使業(yè)主自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)。