解決二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的方法

第一類(lèi)是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，上家毀約引起的糾紛。

遇到這種情況下家有三個(gè)辦法解決：

1、如果《居間協(xié)議》或《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的主要條款，則可視為《買(mǎi)賣(mài)合同》，下家有權(quán)要求上家繼續(xù)履行該合同。這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間等。不過(guò)，大多數(shù)《定金協(xié)議》或《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為《買(mǎi)賣(mài)合同》;

2、如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)下家的損失，下家可以要求賠償實(shí)際損失。比如下家付了5萬(wàn)元定金，上家不想賣(mài)房，只同意返還10萬(wàn)元，而此時(shí)房?jī)r(jià)漲了20萬(wàn)元，那么上家仍然賺15萬(wàn)元。這時(shí)，下家可要求上家賠償差價(jià)損失，也就是下家按實(shí)際損失來(lái)索賠，這個(gè)實(shí)際損失就是房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，下家可以按20萬(wàn)元來(lái)索賠。

3、當(dāng)然，更簡(jiǎn)單的辦法是直接適用《定金合同》或《居間協(xié)議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有一個(gè)必要的步驟是在網(wǎng)上進(jìn)行合同備案，這個(gè)備案可以通過(guò)中介公司備案或買(mǎi)賣(mài)雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理備案。買(mǎi)賣(mài)合同中的條款和附件，需要對(duì)房屋基本情況、付款時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任等主要內(nèi)容做約定。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，上家違約不賣(mài)，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，下家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強(qiáng)制履行。建議在房?jī)r(jià)上漲比較快時(shí)，下家付定金爭(zhēng)取多付點(diǎn)，付了定金以后盡早簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

第二類(lèi)是下家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。

下家向銀行申請(qǐng)貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于個(gè)人資信等問(wèn)題，銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因，貸款不足。如申請(qǐng)100萬(wàn)元，銀行只肯貸80萬(wàn)元。

在這兩種情況下，都會(huì)造成下家沒(méi)有足夠的資金按時(shí)支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，下家要用自有資金來(lái)付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)?，幾乎所有的買(mǎi)賣(mài)合同中都約定，如下家貸款不足，則應(yīng)在交易過(guò)戶(hù)時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由下家來(lái)承擔(dān)。

為避免這類(lèi)糾紛，下家應(yīng)該盡早向銀行咨詢(xún)貸款事宜，問(wèn)清楚是否能申請(qǐng)貸款，可以貸多少，不能只聽(tīng)信中介對(duì)貸款情況的估計(jì)，最好直接向銀行咨詢(xún)。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成下家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題的，任意一方有權(quán)解除合同，上家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

第三類(lèi)是交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。

由于交易稅費(fèi)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動(dòng)性很大。這些稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。目前至2009年12月31日前的交易稅收根據(jù)普通住宅和非普通住宅而有所不同。

普通住宅(面積在140平方米以下;內(nèi)環(huán)的價(jià)格在245萬(wàn)元以?xún)?nèi)、內(nèi)環(huán)到外環(huán)之間的價(jià)格在140萬(wàn)元以下、外環(huán)的在98萬(wàn)元以下;容積率大于1)和非普通住宅(普通住宅以外的住宅房屋)按以下標(biāo)準(zhǔn)繳納。

另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上家庭唯一生活住房的，免征個(gè)人所得稅。繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于稅收由誰(shuí)繳納通常有以下三種情況：

一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。

二是約定由下家來(lái)承擔(dān)所有稅費(fèi)，上家只管“到手價(jià)”。這種約定對(duì)下家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由下家承擔(dān)了。

三是做低房?jī)r(jià)。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會(huì)將正式買(mǎi)賣(mài)合同中的房?jī)r(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為合同價(jià)過(guò)低而要求按評(píng)估價(jià)繳稅，這樣一來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì)為了增加的稅收由誰(shuí)承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房?jī)r(jià)為由，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

第四類(lèi)是由于支付定金而引起的糾紛。

無(wú)論一手房買(mǎi)賣(mài)還是二手房買(mǎi)賣(mài)，在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：

一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說(shuō)下家違約的話(huà)，上家可以沒(méi)收定金;上家違約的話(huà)，下家可以要求雙倍返還定金。

二是付了定金以后，雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，比如付了定金后下家才知道房屋還有抵押，而上家又需要用下家的房款來(lái)提前還貸，如不能協(xié)商一致，這時(shí)下家就可以要求解除定金合同，上家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)信原則和交易習(xí)慣來(lái)確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如上家要求簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同后一年后再交房，這種要求違反了誠(chéng)信原則和交易習(xí)慣，在不能協(xié)商一致時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是上家違約。

三是付了定金以后，定金并沒(méi)有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己沒(méi)收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

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