考慮到上面的支出，已經(jīng)算不錯(cuò)了，不過還有更多的支出，打算買二手房的你不得不知。

第一筆支出：定金

選好了房子，首筆款項(xiàng)就是定金了，這筆錢的上限是總房款的20%，比如一套200萬的房子，定金的上限是40萬，但實(shí)際交易過程中，這筆錢一般會(huì)低于10萬元。

“定金”是具有懲罰作用的，所以在交定金前要確定兩件事，其一是確定自己能正常獲得貸款(至于自己能否獲得貸款，可以查看我之前發(fā)的文章)，其二是確定房屋的產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，業(yè)主有沒有債務(wù)糾紛，這些有可能波及房屋產(chǎn)權(quán)的。

如果順利，定金會(huì)成為房款的一部分，如果不順利，就要按照合同來確定定金的歸屬。

第二筆、首付款

二手房的首付款與新房有較大區(qū)別，新房能做到標(biāo)準(zhǔn)的首付水平，比如北京的首付水平是35%，但二手房總價(jià)受房齡等因素影響，評(píng)估價(jià)會(huì)縮水，實(shí)際貸款額度會(huì)縮水，首付比例就必須相應(yīng)提高。

需要根據(jù)具體的房子來確定首付，首付最低的一般是次新房，最高的可能是市區(qū)靠近學(xué)校的超老的房子，有可能需要全款支付。

買二手房涉及的初始費(fèi)用比新房要多，這個(gè)大多數(shù)業(yè)主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承當(dāng)中介費(fèi)、不是“滿二”或“滿五唯一”的房子還得替業(yè)主承當(dāng)一部分的稅費(fèi)支出。

考慮到上面的支出，已經(jīng)算不錯(cuò)了，不過還有更多的支出，打算買二手房的你不得不知。

第三筆、契稅

契稅是必須要交的，北上廣深執(zhí)行獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房統(tǒng)一是3%。稅基是網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)(核定價(jià)也稱指導(dǎo)價(jià)，誰高誰就是稅基)。

第四筆、個(gè)稅

當(dāng)房子不是“滿五唯一”時(shí)，就涉及到個(gè)稅了，個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，各地有所不同，以上海為例，當(dāng)房子是普通住宅時(shí)，個(gè)稅計(jì)算方式有兩種：差額的20%或網(wǎng)簽價(jià)的1%。當(dāng)房子時(shí)非普通住房時(shí)，個(gè)稅計(jì)算方式是差額的20%或網(wǎng)簽價(jià)的2%。

至于兩種計(jì)算方式，哪個(gè)更劃算，需要根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘行星閬碛?jì)算，一般房價(jià)比較的城市，根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算相對(duì)劃算。

第五筆、增值稅

當(dāng)房子是滿兩年的住宅時(shí)，該項(xiàng)稅收免征，當(dāng)房子未滿兩年時(shí)，需要征收5.65%的增值稅，按簡單計(jì)稅公式計(jì)算：網(wǎng)簽價(jià)/(1+5%)×5.65%。

在個(gè)別熱門城市，還對(duì)滿兩年的非普通住宅征收增值稅，計(jì)算方式同上。

第六筆、中介費(fèi)

中介費(fèi)并無定數(shù)，由市場決定，通常業(yè)主還可以砍砍價(jià)。以北京某大型中介為例，其標(biāo)準(zhǔn)中介費(fèi)是2%，特殊的會(huì)上浮10%，再加上0.5%的擔(dān)保費(fèi)用?？偟馁M(fèi)用是2.5%-2.7%之間。

這筆費(fèi)用分擔(dān)比例，也需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐男星閬泶_定，行情好的城市一般購房者承當(dāng)?shù)母?，北京這邊很多中介給業(yè)主報(bào)的是“到手價(jià)”，這種情況下，中介費(fèi)往往由購房者全額承當(dāng)。

第七筆、首筆月供

買二手房就是買現(xiàn)房，貸款下來很快，首次還款會(huì)很快到來，這筆錢你要準(zhǔn)備好。

第八筆、物業(yè)費(fèi)

物業(yè)交割完畢后，你一般需要補(bǔ)齊一年的物業(yè)費(fèi)。

第九筆、裝修費(fèi)

裝修費(fèi)可多可少，需要你自己決定，不過正常情況下，剛需裝一套房子也得10-30萬左右。

第十筆、一些小額費(fèi)用

從實(shí)際操作來看，這些費(fèi)用的名稱不確定，但大致如下：

權(quán)屬登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、貸款抵押登記費(fèi)、合同公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)(辦貸款需要)。這些費(fèi)用加在一塊，應(yīng)該不到萬元。