應對漲價房

審判實踐中，因房價上漲而違約的情況時有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權益。

通常有兩個選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。

驗明學區(qū)房

實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發(fā)糾紛。

因此，以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人：

首先，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況;

其次，要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。

巧簽在租房

房屋承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。實踐中，不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權的聲明書等材料。

細查共有房

《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。一方未經另一方同意，擅自處理共同財產的屬于無權處分行為。

事實上，購房人只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

看清多戶房

戶籍問題是二手房交易中經常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質上屬于公安機關行政行為，并不受司法調整。但是，在交易實踐中，戶口遷移的義務可以作為約定內容寫入合同條款，并明確相應違約責任，從而來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

慎選押房

設立押權的房屋在交易之前一般應先解除*押。

在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在*押的情況，如果要進行交易首先要解除*押，此時購房者要明白，如果在解除*押的過程中賣房人因各種原因不解*押，都將直接影響下一步合同的履行。

因此，在購買房屋中要謹慎購買*押房屋。如要購買*押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。

防范債房

實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋*押公證，是變相的以房*債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉賣的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了*押登記秩序，應當引起我們的警惕。

此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產權人的關系，避免購買*債房屋造成經濟損失。

警惕代理房

實踐中，由于房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。

遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。

謹慎央產房

從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件;

從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

了解拍賣房

拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次*押，購買這類房屋有可能面臨債權人的追討。此外，還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負擔?？傊?，拍賣房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。