一、二手房買賣的條件

房屋要上市交易，需要滿足相關(guān)的條件，有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易(部分地方可以解押轉(zhuǎn)債、但是在全債務要清晰)。另外，有些房子不是普通的商品房，其性質(zhì)比較特殊，比如經(jīng)濟適用房、還建房、房改房、回遷房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等，上市交易的條件比較多。買房前，先要核實該房屋是否滿足上市交易的條件。

也就是說：“并不是所有房子只要付款交易簽訂一個合同就可以的。比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、保障性住房等都需要具體非常多的流程”

二、注意二手房產(chǎn)權(quán)風險

1、賣房人是不是房屋的真正所有者?該房屋有無產(chǎn)權(quán)共有人?共有人是否同意出售該房屋?

特別要注意：“遺產(chǎn)房、單身老人、離婚人等出售的房產(chǎn)。需要出售的相關(guān)證明才能過戶的”。我們遇到的單身老人售房過戶的案例也比較多。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否有糾紛?有無存在抵押、查封的情況?是否為小產(chǎn)權(quán)房?(眾所周知，小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是不一樣的，除此之外，查封房和抵押房在房產(chǎn)買賣過程中產(chǎn)生的糾紛比例也是非常大的。)

3、同等情況下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，買賣不破租賃。房子如果出租給了別人，買房人需要了解租期是多長時間?過戶后是否能及時入住?承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等。

三、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限

很多人買房只看房產(chǎn)證，容易忽視了土地證。國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準權(quán)的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買房的時候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。

四、留意房齡大小

房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費用高，持有成本增加。

五、算好買房費用

1、首付(很多客戶把首付理解為要付多少錢。)

把首付理解為付多少錢的客戶非常多，這個方面決定你所準備的資金能否買到這套房子。也決定你手里的資金可以買到多少錢的房子。(當然，如果你大把的錢等著買房子可以忽略此款!)

一般來說，購買首套房，很多城市首付比例最低為20%或30%。但是一般情況，如果是首房首貸，基本上都能享受最低首付20%的比例，

但是100萬的房子并不等于你有20萬就可以買房!

比如，總價100萬的房屋，最低首付比例為20%，則可貸款額度最高為80%。銀行的評估價一般都會有個區(qū)間(即，最高評估價和最低評估價)最高評估價和最低評估價是銀行以房產(chǎn)所在的區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)做的一個價值評估區(qū)間。比如這套100萬的房子最高評估價有可能是120萬，最低評估價有可能是90萬。

(1)、如果按最高評估價120萬：也就是說你最高可以向銀行申請120萬*80%=96萬的貸款。

(2)、如果按照最低評估價90萬：也就是說你最高可以向銀行申請90萬*80%=72萬的貸款。

注：這里就涉及到一個問題，無論你是以最高評估價還是最低評估價，評估價和房款會有一定的差距(哪怕是一塊錢的差距)這個差距是需要現(xiàn)金支付的。

因此，房價、評估價、首付這個環(huán)節(jié)主要涉及到你看中的這套房子需要準備多少錢，同時也涉及這個款項之間的差額以什么樣的方式支付安全(特別提醒、房產(chǎn)交易中的糾紛和資金安全多數(shù)出現(xiàn)在這個環(huán)節(jié))。

2、稅費

稅費是二手房交易不可忽略的一個細節(jié)。

契稅：一般首套房90平及以下為1%，90-144平為1.5%，144平以上3%。(非首套另行計算)。是按照銀行的評估價而非房屋的總價來進行征收的。

如按上面舉例120萬的評估價以90平以上計算，120萬*1.5%=18000元，契稅是一定要征收的，無論你是什么條件，只要你買房，就按照對應條款征收。

增值稅及附加費：按照房產(chǎn)評估價的5.6%來征收，如果購買的房子，房產(chǎn)證滿2年，可以免征。

個稅：一般按照房屋總價的1%商鋪等房屋按照差價的20%征收。該套房屋如果房產(chǎn)證滿5年，且是賣房人唯一的房子，則可以免征個稅。

貸款評估費和貸款擔保費，這個根據(jù)你購房貸款的情況進行計算，

還是以上面90平以上100萬的房子進行舉例：

如按照評估價120萬：貸款120萬*80%=96萬，你的首付款為24萬，契稅為120%1.5%=1.8萬。按房產(chǎn)未滿兩年：增值稅=120萬*5.6%=67200元。個稅=120萬*1%=12000元，貸款評估費96萬*0.5%=4800元，貸款擔保費：96萬*1.8%=17280元，合計：359280元。其他交易費、工本費相對較少在此不做細算。

特別提醒：如果自己確實資金比較緊張，需要滿打滿算。請根據(jù)自己的真實情況尋找專業(yè)人生進行分析和計算。以免在實際交易過程中因資金不足等問題造成違約金等損失。

六、選擇正規(guī)的中介公司

二手房交易的流程比較復雜，買賣雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買賣雙方之間起著服務和協(xié)調(diào)溝通的作用。現(xiàn)在各個城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通過一些方式騙取錢財。所以，買房一定要選擇口碑好，正規(guī)的中介。

七、合同中約定好相關(guān)事項

簽定金合同或購房合同，要約定好相關(guān)的事項。比如，由于非個人原因?qū)е碌馁J款辦理不下來或不能在規(guī)定的時間內(nèi)辦理下來，這個責任該由誰承擔?如何承擔?由于突然的限購或限貸政策，導致買方失去了購房資格或者需要提高首付比例，買方毀約是否不需要承擔責任等。房屋的交付狀況是怎樣，是否帶裝修帶家電?家電家具的數(shù)量需要清點好，并寫在合同中。賣方因房價上漲等各種原因不想賣房，如何賠償?shù)?。所有的事項都需要在合同中約定好，一旦發(fā)生糾紛，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。

八、過戶注意事項

買房后，一定要及時過戶，只有過戶了，房子才真正屬于你。過戶的時候，要注意房產(chǎn)證、土地證、水卡、電卡、燃氣卡等，都是需要過戶到買方的名下的。另外，注意原來的房主，有沒有水電費、物業(yè)費、燃氣費等未結(jié)清的。

此外，在買二手房時，和新房一樣，需要考察小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)、交通、周邊配套，以及房子的戶型、質(zhì)量好壞等。另外，很多人買二手房害怕買到兇宅，這就需要去詢問周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢相關(guān)的資料了。對于首次置業(yè)，買二手房的人來說，買房前一定要做好相關(guān)的功課，避免出現(xiàn)大的問題。