二手房交易的法律風(fēng)險

一、房屋賣方的法律風(fēng)險

賣方一般在二手房屋交易中處于優(yōu)勢地位，總體而言法律風(fēng)險不大，但也不是絕對沒有風(fēng)險，主要風(fēng)險有：

1、買方遲延付款。從賣方的角度來看。賣方主要是通過讓渡房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)移對房屋的占有，從而獲取房屋的價款。但買方如果沒有按時付款，賣方一般可以不交付房屋、不轉(zhuǎn)移房屋占有權(quán)給買方作為抗辯。可見對賣方來說，此類風(fēng)險較小，較容易防范。

2、買方不能足額付款。二手房交易時，賣方一般會在買賣合同中約定買方將絕大部分房款支付給賣方后，賣方才給買方辦理的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，此類風(fēng)險也比較容易通過合同條款的設(shè)計予以防范。

3、房產(chǎn)市場下行時買方毀約。二手房交易中，買賣雙方毀約的可能性大小一般取決于二手房交易市場的交易行情。當(dāng)房產(chǎn)市場處于上行狀態(tài)時，受房屋可能漲價預(yù)期的影響，受利益因素的驅(qū)動，賣方毀約的可能性較大。反之，當(dāng)房產(chǎn)市場下行時，受買跌心理預(yù)期的影響，在利益因素的驅(qū)動下，買方反悔的可能性較大。此類風(fēng)險除了誠信因素外，在法律上的防范主要須依賴法律專業(yè)人士在擬定合同時設(shè)計相應(yīng)的違約責(zé)任條款予以規(guī)制。

二、房屋買方的法律風(fēng)險

相較于賣方而言，買方的法律風(fēng)險就要大的多，也要復(fù)雜的多。這主要是近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化的加劇，房產(chǎn)市場長期處于上行狀態(tài)，房屋希貴、一房難求的局面長期存在。雙方的交易地位決定了在雙方達成書面交易合同到房屋實際交付、過戶的過程中，買方往往處于先履行狀態(tài)，具有先履行的合同義務(wù)。只有在買方付款，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過戶登記手續(xù)，風(fēng)險就陡然增大。特別是，很多暫時沒有辦理房產(chǎn)證的二手房，雙方在交易后的幾年內(nèi)無法辦理過戶登記手續(xù)，若干年后市場行情又發(fā)生了天翻地覆的變化(一般表現(xiàn)為增值)，賣方違約的風(fēng)險就進一步加大。具體而言，買方的主要風(fēng)險有：

1、賣方未按約交房。二手房交易中，賣方一般會利用其優(yōu)勢市場地位在合同中約定買方支付了大部分房款后才交付房屋給買方占有使用，但也有賣方在剛達成交易就喪失誠信，拒絕交付房屋。從筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗來看，總體而言因交易合意剛剛達成，此類風(fēng)險發(fā)生的概率相對尚小，只需要在設(shè)計合同時設(shè)置較為妥當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任即可。

2、賣方不協(xié)助辦理過戶登記。此類風(fēng)險是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險，占到所有二手房買賣糾紛的80%左右。特別是二手房交易時尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟適用房等。許多經(jīng)濟適用房的二手房交易中，辦理過戶登記手續(xù)的時間一般在賣方取得所有權(quán)5年以后，5年或者更長時間以后，房屋作為價值較大不動產(chǎn)，一般會增值，賣方以種種借口及理由拒絕、推諉辦理房屋過戶登記手續(xù)的糾紛時有發(fā)生。有的賣方借機要挾買方要求增加房款作為辦理過戶登記的條件，有的賣方甚至毫無理由地拒絕履行協(xié)助過戶登記義務(wù)，導(dǎo)致買方無法獲得房屋所有權(quán)。此類風(fēng)險必須引起買方的高度重視，專業(yè)人士也須盡最大可能設(shè)計好合同條款，對此類法律風(fēng)險給予充分防范。

3、買賣交易無效。由于房產(chǎn)市場法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國目前存在不同性質(zhì)的諸如、自建房、、公租房、經(jīng)濟適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會公眾對其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價廉，極具性價比或者極具居住使用價值的房屋。買方往往從自身條件、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋。此時雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會給買方帶來極大的法律風(fēng)險。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無效，僅意味著買方無法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風(fēng)險的防范有著極高的法律實務(wù)技術(shù)技巧，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點考慮的重大事項。

4、賣方配偶聲稱不知情。值得注意的是，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財產(chǎn)權(quán)益，并且大多屬于夫妻婚后財產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財產(chǎn)仍然屬于。在房屋增值后，一些賣方為了達到毀約的目的，往往以交易時另一方不知情為由提出合同無效，常常釀成大量法律糾紛。因此，專業(yè)法律人士在設(shè)計和辦理二手房交易事項時，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣人的婚姻狀況，必要時許由出賣人出具相應(yīng)的書面承諾，對此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn)，務(wù)必由配偶親自到場一并簽署相關(guān)的法律文件。

5、賣方不遷出戶口。此類風(fēng)險雖所占比例不大，但也較為常見，且一旦因此發(fā)生糾紛，處理起來極為棘手。大多二手房交易中交易雙方往往對此問題發(fā)生了疏忽，有的房產(chǎn)中介合同中雖有提及賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶后某日內(nèi)將其戶口遷出該已售出的房屋，但一旦賣方不按約定遷出，法院往往不受理強制遷出戶口類糾紛，導(dǎo)致買方極難有效維護自己的合法權(quán)益，糾紛難以有效解決。專業(yè)的二手房交易律師對此應(yīng)當(dāng)按照法律訴訟程序的預(yù)案專門設(shè)置便于訴訟維權(quán)的有效合同條款，使此類問題的解決得覓佳徑。