二手房評(píng)估主要運(yùn)用的方法

1、市場(chǎng)法

又稱比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在此時(shí)發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似的房屋，成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚瑏?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;

2、成本法

是分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部門的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法;

3、收益法

又稱收益資本化法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)此項(xiàng)的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率、收益率將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象集中制的方法。

二手房?jī)r(jià)格測(cè)算的依據(jù)

1、房屋因素

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%

(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價(jià);若是樓頂另-5%

(4)朝向：無(wú)朝南外門窗-5%

房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。

其計(jì)算公式為：

造價(jià)-殘值造價(jià)×(1-殘值率)

消費(fèi)者在購(gòu)買舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：

舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年數(shù)

2、環(huán)境因素

(1)無(wú)物業(yè)管理-5%

(2)非獨(dú)立封閉小區(qū)-5%

(3)有省、市重點(diǎn)小學(xué)區(qū)+15%

在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。

3、心理因素

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

4、人為測(cè)算差距

不同的評(píng)估師給出的評(píng)估價(jià)可能存在差異，只要保持在合理的范圍內(nèi)，是可以接受并不可避免的。

另外，以下兩個(gè)方面在評(píng)估的時(shí)候都要要考慮到;

(1)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。

(2)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之。