案例：

王先生在某樓盤看中了一套房，與開發(fā)商草簽了購房協(xié)議并交付了5萬元定金。根據(jù)協(xié)議，王先生必須在協(xié)議簽訂的15日內簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準備簽正式購房合同前，王先生的父親突然病重，急需一大筆錢治病。無奈之下，王先生找到開發(fā)商要求退房退定金。但開發(fā)商卻告知，王先生已構成違約，定金不予退還。

律師說法：

現(xiàn)在不少樓盤在購房協(xié)議中都會有這樣一個說明條款：“本協(xié)議簽訂某日內，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽訂之日起某日內到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且定金不予退還。”

此條款僅對購房者在未能簽訂合同的情況下進行約束，卻未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認定王先生違約，應退還定金。

相關法律知識：

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。

《商品房銷售管理辦法》

第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第四十三條房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。