在開發(fā)商有逾期交房行為的時候，購房者可以根據(jù)之前簽訂商品房買賣合同，要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，而此時就要結(jié)合實際情況采取必要的補救措施才行。不過一般都是由開發(fā)商支付違約金給購房者，那么現(xiàn)實中要怎樣來承擔逾期交房責任呢?請跟隨律霸小編一起在下文中進行了解。

一、怎樣來承擔逾期交房責任

(一)違約責任承擔方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之 (一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行;第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金(違約金比率不小于第一種情況)。實踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

(三)開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”;而買受人堅持認為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義?！?a href='http://m.shkps.cn/contract/54.html' target='_blank' data-horse>合同法解釋二》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”然而此規(guī)則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認為，從“契約自由”原則與尊重當事人意愿出發(fā)，即應(yīng)按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額(此時認定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益)時，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整(應(yīng)當在違約金超出實際損失額的30%范圍內(nèi)加實際損失額予以認定)。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當然不能減輕責任。

注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規(guī)定的“沒有或系假預(yù)售許可證、合同訂立前或后重復(fù)抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時懲罰性賠償。

二、何時可以要求退還房款

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，保障房屋買受人的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。

其中，該解釋第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

關(guān)于房屋買賣糾紛維權(quán)，消費者如果遇到問題可以尋求專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師的協(xié)助，這樣才能更好地劃分責任，避免不必要的損失，及時維護自身的權(quán)益。

其實很容易就產(chǎn)生糾紛，然而此時對糾紛的解決就與當事人利益密切相關(guān)了。處理這類糾紛的時候，可能普通人并不拿手，這就有可能給自身造成損害。因此，小編建議最好可以委托專業(yè)的房產(chǎn)律師來提供法律幫助。

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