有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的人都清楚，在從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，首先要做的就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的證書(shū)做出審查，看其是否具有售房資格，這樣自己所要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)比較小。這個(gè)過(guò)程中需要審查的有五證，那么買(mǎi)房子的五證都有哪些呢?請(qǐng)一起通過(guò)下文進(jìn)行了解吧。

一、買(mǎi)房子的五證都有哪些

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷售的各種手續(xù)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，五證”是指：

1、《國(guó)有土地使用證》

它是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

它是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

它是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

4、《建筑工程施工許可證》

它是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

5、《商品房預(yù)售許可證》

它是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

一般購(gòu)房者無(wú)須記住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，您在購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《國(guó)有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。

二、五證不全的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、土地性質(zhì)的不合法

國(guó)家規(guī)定不能在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，在該性質(zhì)土地上建設(shè)房屋，又沒(méi)有辦理相關(guān)土地征用手續(xù)，這種情況下的賣(mài)房活動(dòng)是不合法的。建房是否合法需要根據(jù)其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來(lái)判斷。

2、土地使用權(quán)的不合法

有些樓盤(pán)，沒(méi)有辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即使具備了規(guī)劃、施工的手續(xù)，但也無(wú)法正常銷售。這種情況，建房本身合法，但是賣(mài)房卻不合法。開(kāi)發(fā)商必須辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，獲得《國(guó)有土地使用證》后，進(jìn)而辦理《商品房預(yù)售許可證》后才能正常銷售。

3、工程建設(shè)手續(xù)的不合法

項(xiàng)目上若是規(guī)劃、施工手續(xù)方面有問(wèn)題，無(wú)法獲得規(guī)劃證和施工證件，就是我們所說(shuō)的違法建筑。這種情況，無(wú)論是建房還是賣(mài)房的活動(dòng)，都是違法的。

4、項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)到規(guī)定提前銷售

這種情況出現(xiàn)于期房銷售的樓盤(pán)，樓盤(pán)尚未達(dá)到準(zhǔn)許銷售的工程進(jìn)度，銷售的風(fēng)險(xiǎn)原本就很大，開(kāi)發(fā)商往往先收取一定的認(rèn)購(gòu)金，等達(dá)到取得《商品房預(yù)售許可證》后再與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這種情況，建房是合法的，但賣(mài)房是不合法的。

5、不能辦理房產(chǎn)證

銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無(wú)效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買(mǎi)房人付了錢(qián)、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商又把這房子賣(mài)給別人，糾紛就來(lái)了。另外，如果開(kāi)發(fā)商最終辦不齊五證，買(mǎi)房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。

通過(guò)上文的分析，大家應(yīng)該清楚買(mǎi)房子的五證都有哪些了吧，具體的內(nèi)容上文中已經(jīng)做出了介紹。要是不小心購(gòu)買(mǎi)到了五證不齊全的商品房，對(duì)于購(gòu)房者而言是比較危險(xiǎn)的，此時(shí)自己需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)也很大，畢竟這種情況下很容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)跑路的情況。

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