一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的合同效力有沒(méi)有？

肯定是有的；《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根據(jù)上述規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

但是，買(mǎi)賣(mài)不破租賃受到約定限制和法定限制：

①當(dāng)事人另有約定除外：買(mǎi)賣(mài)不破租賃受當(dāng)事人另有約定限制;

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，買(mǎi)賣(mài)不破租賃受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”買(mǎi)賣(mài)不破租賃“受限制。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證?！斗▏?guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限?！奔捶▏?guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買(mǎi)賣(mài)不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡?guó)民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國(guó)家或地區(qū)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)?，“以居住營(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針?！笔欠裼袊?guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

綜合上面所說(shuō)的，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的合同效力只要符合條件的話，那么是可以受到法律保護(hù)的，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃也是有限制范圍的，如果超出了范圍承租者就不能受到法律的保護(hù)，所以，出租人和承租者在簽訂合同的時(shí)候就要把所有的證件材料查看清楚。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃四種例外有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些？