一、買賣不破租賃先租后抵適用嗎?

我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。 [2]

民法理論認為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，平等市場經(jīng)濟主體活動的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點在我國《擔(dān)保法》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題解釋》中有集中體現(xiàn)。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個例外，在調(diào)整市場經(jīng)濟秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價值。

首先，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價值目標(biāo)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理，新的所有權(quán)人可以對抗承租人;那么將大大增加承租人的承租風(fēng)險，造成經(jīng)濟秩序的混亂。因此為有效發(fā)揮租賃物的效用，同時也為了維護財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，就有必要對買方與賣方?出租人　的權(quán)利作必要的限制，以此實現(xiàn)法的價值追求。

其次，有利于保護承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。合同法就是通過保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，以期達到維護社會經(jīng)濟秩序，進而促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則在平等保護買賣雙方當(dāng)事人及租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益的同時，對租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。

再次，體現(xiàn)了民法原理中的誠實信用原則。誠實信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應(yīng)當(dāng)誠實、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場制度的平等互惠原則行事，在締約時，誠實不欺詐;在締約后，守信并自覺履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權(quán)、出租權(quán)，當(dāng)房屋出租人準(zhǔn)備將其所有的房屋出賣時，第一是負有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利;第二是本著誠實信用的原則，出賣人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣的房屋上負擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人的上述兩個義務(wù)，通常被稱為前合同義務(wù)，這是誠實信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運用，上述義務(wù)也應(yīng)是買賣不破租賃原則中出賣人的應(yīng)有義務(wù)。這在我國立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運用誠實信用原則指導(dǎo)買賣不破租賃原則進行司法實務(wù)時，還要求買受人要嚴格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。

一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先出租后抵押。因為承租人不可能預(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立。另外,租賃權(quán)的存在從根本上來說也不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。

二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用 “先物權(quán)后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！币虼?，以抵押財產(chǎn)出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

根據(jù)我國的相關(guān)要求來說，買賣不破租賃是需要租賃權(quán)在其他相關(guān)權(quán)益的之前才能夠進行使用。并且該租賃物還需要是不動產(chǎn)，沒有相關(guān)的法院查封或者是破產(chǎn)資金在內(nèi)，否則就不適用于買賣不破租賃原則。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些