一、買賣不破租賃新房東不同意應該怎么辦?

買賣不破租賃新房東不同意應該利用買賣不破租賃規(guī)則來對抗新的房東，如果協(xié)商不成，還是需要到法院進行訴訟，維持自己的租賃合同有效，新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應承擔的義務，也應當一并承繼。所以，租客預繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權請求租客支付已經(jīng)預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。

同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經(jīng)向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。

也就是說，當租期未屆滿時，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應遵守租賃合同的相關約定，享有相關權利并承擔相應義務直至租賃合同約定的租期屆滿。

根據(jù)“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關系的范疇，對新房東向房客返還押金義務并不產(chǎn)生影響。

二、哪些情況不適用買賣不破租賃?

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

當房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權人實現(xiàn)抵押權將房屋拍賣后，租客面對新房東的騰房要求時，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。

在當代社會租房者的權益受到保護的話，是我們國家法治進步的重要標志，同時也需要考慮到新的房東的相關權益，而當心房東堅決不同意的時候，有多種方式可以進行維護，比如說私底下進行協(xié)商或者由第三者來進行調(diào)解以及去法院提出民事訴訟。

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