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寧波
買賣不破租賃原則中租金的收取方是誰？
一、買賣不破租賃原則中租金的收取方是誰?
買賣不破租賃的租金該給新的房東，從而繼續(xù)雙方的租賃關系，只要房主的房東已經(jīng)改變，那么所給的租金就會隨之改變，買賣不破租賃的存在就是為了可以更好的保障承租者的利益。
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規(guī)定行使解除權，要求解除租賃關系，讓租客騰出房屋。
承租人與房東應提前協(xié)商好一旦房屋出現(xiàn)買賣應如何處理租賃關系，并在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償?shù)?購房者在購買二手房時，也應該了解清楚房屋目前的租賃情況等信息，在充分協(xié)商的基礎上訂立房屋買賣合同。
二、土地使用權轉讓是否可以用于買賣不破租賃?
我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
三、哪些情況不能用于買賣不破租賃?
以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財產(chǎn)導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。
綜上所述，在二手房買賣中，經(jīng)常會涉及到買賣不破租賃這個原則，如果房屋買賣之前存在租賃關系，則過戶后收取租金的一方應當是新房東，也就是房屋的買方，原來的房東將押金退給承租方，或者轉給新房東。在租賃合同到期之前，新房東不得單方提高租金。
買賣不破租賃的條件是什么？
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃四種例外有哪些
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