二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

基本概述

二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。

經(jīng)過一手買賣之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

有些無房的人，可以買一套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的人，可以賣掉舊房買新房;而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

全面梳理的二手房交易流程：

一、瀏覽信息，電話咨詢。

二、預(yù)約看房。聯(lián)系中介或者房東實地

三、協(xié)商房價。由地區(qū)中介公司二手房專業(yè)人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，促成雙方成功交易

四、簽定買賣協(xié)議。(一)賣方夫妻出具三證即房產(chǎn)證、契稅證、土地證，有效身份證或公證書;(二)買方出具有效身份證

五、預(yù)付定金

六、辦理過戶手續(xù)。

1、辦理房產(chǎn)證。1.私人之間：(1)《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(復(fù)印件留存)、契證(復(fù)印件留存);(2)雙方當(dāng)事人當(dāng)場，交驗身份證(復(fù)印件留存)，經(jīng)掛牌后的網(wǎng)簽買賣合同。2.單位之間、單位與私人之間：(1)《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(復(fù)印件留存);(2)經(jīng)當(dāng)年年檢的營業(yè)執(zhí)照或單位法人資格證書(復(fù)印件留存);(3)當(dāng)事人到場，交驗身份證(復(fù)印件留存)，如單位法人代表委托，須提交授權(quán)委托書，交驗代理人身份證(復(fù)印件留存);(4)買賣協(xié)議及單位上級部門同意出售證書或同意證明(如國有房產(chǎn)，需報國資部門審批)。3.其他有關(guān)文據(jù)：(1)繼承須提交繼承公證書;(2)贈與須提交贈與公證書;(3)已婚夫妻出賣私房，須配偶方到場并提交身份證原件(復(fù)印件留存)及合法婚姻證件;(4)出售共有房，須提交《共有權(quán)保持證》和共有人書面同意出售的證明;(5)轉(zhuǎn)制、兼并而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交縣、區(qū)級以上人民政府或上級主管部門同意轉(zhuǎn)制、兼并的文件;(6)合資入股而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交政府授權(quán)部門批準(zhǔn)入股的文件;(7)其他相應(yīng)的有關(guān)文據(jù)。

2、辦理契稅證。存量房買賣：(1)契稅納稅申報表;(2)房產(chǎn)交易鑒證申請書;(3)受讓方身份證明復(fù)印件(單位提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件);(4)原契證及復(fù)印件;(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同原件及復(fù)印件;(6)房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件;(7)有有效評估報告的提供評估報告原件及復(fù)印件;(8)房產(chǎn)取得時計稅價格的有效憑證及復(fù)印件。

3、辦理土地證。1、身份證;2、房產(chǎn)證、原國有土地使用證;3、住宅轉(zhuǎn)讓合同、公證書或法院判決書;4、完稅憑證;5、繳納土地收益金憑證(保留劃撥)。

七、付清房款。如需二手房抵押貸款，(1)該房源必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)二級市場流通的條件。(2)選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)，并在該代理機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。(3)買賣雙方須提供的相關(guān)資料，購房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻狀況證明復(fù)印件、買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》購房協(xié)議書及收據(jù)、收入證明(單位收入證明)，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明，買方一寸近照1張。賣房人(售方)須提供的資料有：身份證復(fù)印件、戶口簿復(fù)印件、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。(4)去房產(chǎn)中介代理機構(gòu)填寫二手房按揭申請表，由中介代理機構(gòu)把所有證明資料交送銀行進行貸款審批。(5)銀行在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸款審批工作。(6)買賣雙方到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。(7)買方(夫妻雙方)到房管處辦理房屋抵押登記手續(xù)。(8)領(lǐng)到抵押登記它項權(quán)證后、送交銀行，銀行劃撥款項至賣方賬戶。

八、交割房產(chǎn)。辦理水、電、煤氣、有線等過戶及戶口遷移手續(xù)。

北京個人購買二手房交易流程詳解

雖然通過中介交易二手房的比例越來越大，依然會存在個人直接交易的，無論是從認(rèn)識的或者不認(rèn)識的，只有流程手續(xù)對了，才會少走冤枉路和出現(xiàn)不必要的風(fēng)險，從買賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴(yán)格的程序。

第一步，買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無用功。

第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5——7個工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。

第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。第七步，憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

二手房交易后遺癥

二手房交易結(jié)束后，買賣雙方往往為水、電、燃?xì)獾馁M用，戶口的遷移等發(fā)生糾紛。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買賣雙方應(yīng)注意下面幾個問題;

1.結(jié)清水表賬單

不論誰使用，自來水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費。

2.告知電表情況

交房時，買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留電費上月賬單。

3.天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天燃?xì)赓M，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續(xù)。

4.結(jié)清網(wǎng)費和電話費

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過戶手續(xù)。

5.協(xié)助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。