一、房屋買賣合同解除的法定事由

(一)開發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的

1.開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí);

2. 開發(fā)商提供虛假的預(yù)售許可證明;

3. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

4. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人;

5. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

滿足上述五點(diǎn)其中的一點(diǎn)，買房人就有權(quán)解除合同，并且有權(quán)要求賠償損失。

(二)開發(fā)商將已售房屋私自抵押

根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購(gòu)房款、利息以及賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(三)一房二賣或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第三項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

(四)房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對(duì)值超出3%

1.因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用;

2.交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;

3.房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;

4.賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符。

以上情況合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失。

(五)開發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)證

開發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同;

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。

(六)擔(dān)保貸款合同不能訂立

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

(七)開發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成根本違約，致使購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)期望的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

(八)根據(jù)《合同法》第九十四條第一項(xiàng)的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

(九)不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時(shí)無法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行合同無必要，或者也無法履行的情形。

二、怎么解除房屋買賣合同

司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹擁?xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！?/p>

可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

對(duì)于房屋買賣合同的解除情形，主要可以分為兩大類，一方面是給予有關(guān)法律、法規(guī)中規(guī)定的情況，從而買賣雙方解除房屋買賣合同。另一方面，那就是出現(xiàn)了雙方約定可以解除房屋買賣合同的情形，那么在條件達(dá)成的時(shí)候，自然也就可以按照事先約定來解除買賣合同。

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