一、購買二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問題?

1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制

二手房想要上市交易的話，就需要符合上市交易的條件，購房者在購買二手房時可以看看該房屋是否存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題，還有像軍產(chǎn)房、院(醫(yī)院)產(chǎn)房、校(學校)產(chǎn)房等公房，如果要出售，必須要經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位一般都不允許其職工向外人出售房屋，如果同意出售，應(yīng)要求賣方提供其同意出售的證明，以免給自己造成不必要的損失。

2、共有人是否同意出售房產(chǎn)

很多二手房都是存在房產(chǎn)共有人的，房屋共有權(quán)就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)，根據(jù)《合同法》規(guī)定：未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，所簽署的合同可能無法履行。一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息會在不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書上的共有權(quán)一欄中明確標注，但夫妻共有則不一定有記載。

3、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)

如果購房者所購買的二手房是存在承租人的話，那么購房者就要問清楚承租人是否知道房子要出售，因為根據(jù)合同法的規(guī)定，出租方出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人 有優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房時應(yīng)核實所購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)核實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認可。

4、房屋用途有限制

由于房產(chǎn)的性質(zhì)有好幾種，購房者購買房屋大多都是用來自住的，那么就可以忽略這一點，但是如果購房者購買房子用于其他用途，則需要注意房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若是房子不能用于其他用途，那么您買下該套房屋也是無法達成您的目的的，這一點需要大家注意。

5、長期未辦房產(chǎn)證的房子

如果購房者想要購買的房子長時間沒有辦理房產(chǎn)證，那么購房者就要謹慎購買了。因為，長時間沒辦理房產(chǎn)證的房子很可能是因為開發(fā)商的原因造成的，購房者如果想要買該套房子，就應(yīng)該了解清楚房屋的房產(chǎn)證到底是因為房主不愿意繳納稅費，而未辦理;還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。

二、二手房過戶費該如何分攤?

1.買方負擔：二手房過戶登記費;二手房過戶契稅;二手房過戶核檔費。

2.賣方負擔：二手房過戶土地收益金;二手房過戶營業(yè)稅及附加;二手房過戶個人所得稅;評估費。

3.買賣雙方均攤：二手房交易手續(xù)服務(wù)費;二手房過戶印花稅。

注：費用如何分攤有約定則依雙方約定，如果沒有約定，則根據(jù)法律規(guī)定進行分配。

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