一、開發(fā)商一樓送花園合法嗎

不合法。違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。

對于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。

開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。

對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。

一般情況下，開發(fā)商一樓送花園都是口頭承諾，都不會寫進(jìn)合同，其原因就是開發(fā)商知道該承諾違法，因此不會寫進(jìn)合同。

二、開發(fā)商售樓時(shí)贈送花園違反哪些法律

對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。花園綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

三、開發(fā)商的含義

開發(fā)商是一個名詞，是某個項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商，但無特殊說明一般指房地產(chǎn)開發(fā)商。