一、商品房預(yù)約合同怎么解除

由于商品房限購(gòu)等原因，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議、買賣協(xié)議等本約合同前，通常會(huì)與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等預(yù)約合同。實(shí)踐中，開發(fā)商不存在違約情形下，具備購(gòu)房資格的購(gòu)房人在簽訂本約合同前，單方要求解除購(gòu)房關(guān)系的，該如何處理呢

通常，如購(gòu)房人已經(jīng)履行了預(yù)約合同約定的前期交款等義務(wù)，并在約定期限內(nèi)，與開發(fā)商就本約合同內(nèi)容(包括預(yù)約合同中未能涉及的具體房屋位置、面積、房?jī)r(jià)款、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任等)進(jìn)行了誠(chéng)信談判，而雙方確實(shí)無(wú)法就相關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致的(購(gòu)房人須就此承擔(dān)舉證責(zé)任，可通過電話錄音、往來(lái)書信等舉證)，則購(gòu)房人可與開發(fā)商解除預(yù)約合同，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。

如果購(gòu)房人僅僅是基于自身原因，未與開發(fā)商簽訂本約合同的，則開發(fā)商有權(quán)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。

二、房屋買賣預(yù)約合同違約的損失賠償及責(zé)任承擔(dān)

房屋買賣預(yù)約合同糾紛發(fā)生后，法院首先要審核合同是否符合房屋買賣合同的要件。對(duì)于一些條款簡(jiǎn)單，對(duì)于房屋交付時(shí)間、購(gòu)房款支付時(shí)間、違約責(zé)任等條款均缺失的房屋買賣預(yù)約合同，一般認(rèn)定為預(yù)約合同。雙方由此產(chǎn)生的法律責(zé)任按照締約過失責(zé)任處理。

對(duì)于此類情況產(chǎn)生的締約過失責(zé)任，具體承擔(dān)方式:

法律實(shí)務(wù)中，法院一般會(huì)首先結(jié)合合同約定，如果合同約定了定金的，將結(jié)合合同法之規(guī)定按照定金罰則處理。對(duì)于約定了定金之外的款項(xiàng)支付條款的，如果屬于 買方違約的，合同約定不退還合同款項(xiàng)的，法院一般會(huì)按照違約金條款規(guī)則處理。即，此種情況下買方可以主張調(diào)低違約金數(shù)額。