一、房屋買賣合同的終止與解除有什么區(qū)別?

1、適用范圍不同。合同終止只適用于繼續(xù)性合同，即債務(wù)不能一次履行完畢而必須持續(xù)履行方能完成的合同，如租賃合同、承攬合同、建設(shè)工程合同以及大部分以提供勞務(wù)為標的的合同;而合同的解除原則上只能適用于非繼續(xù)性合同。

2、適用的條件不同。合同終止既適用于一方違反合同，也適用于沒有違反合同的情況;而合同解除主要適用于當事人一方不履行合同的情況。

3、法律后果不同。合同終止只是使合同關(guān)系向?qū)硐麥?，并不溯及力，因此不產(chǎn)生恢復原狀的法律后果;而合同解除可使合同關(guān)系溯及力消滅，因而產(chǎn)生恢復原狀的法律后果。

二、房屋買賣合同解除的條件

1、不可抗力

因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。

2、賣方明示違約

在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。

3、先賣后抵押

商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。

4、一房二賣

商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。

5、隱瞞無證售房事實

賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。

6、隱瞞房屋抵押的事實

賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權(quán)解除合同。

7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實

賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同。

8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格

因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。

9、房屋存在嚴重質(zhì)量問題

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。

10、面積誤差比超過3%

賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息。

11、過分遲延交付房屋的

賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。

12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶

可能在有些買房人眼中會覺得解除了房屋買賣合同之后，合同也就就此終止了，其實法律層面上合同的終止跟解除是不一樣的，應該說在雙方簽完商品房買賣合同之后，不存在著哪一種情況會導致合同終止，但特定情況下合同可以解除。

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