一、購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷怎么辦?

購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷的，應(yīng)當(dāng)與原來的產(chǎn)權(quán)方協(xié)商處理，對于小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關(guān)鍵在于買賣是否合法，合同是否有效。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

二、小產(chǎn)權(quán)房出售后的法律效力認定

1.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認定及處理原則

小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。

2.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情形

(1)對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

(2)如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。

3.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情形

(1)如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審批的，可以認定合同有效;

(2)對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

4.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后的處理

(1)合同被認定無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

(2)如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。

(3)按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無效承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

(4)拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房購買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

以上就是我國法律上明確規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房認定情況，對于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶的主要原因在于小產(chǎn)權(quán)房的土地類型是屬于農(nóng)村集體土地，所以是無法認定其所有權(quán)的，因為在拆遷時，只能對原有的產(chǎn)權(quán)方進行補償處理。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議范文

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