第一步二手房出賣人和買受人去房屋所在地的房屋管理部門(北京要么是房屋管理局，要么是建委)查詢房屋檔案，看交易房屋是否真的登記在二手房出賣人的名下，是否有抵押和查封等限制上市交易信息，然后再去房屋所在地的派出所查詢是所交易房屋上否有戶口;

第二步，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間協(xié)議》及《補充協(xié)議》重點要約定以下幾點事宜：

1：對二手房買受人的首付款進行銀行托管，在辦理完畢房屋過戶手續(xù)，二手房買受人拿到自己的房屋所有權證之后再放款給二手房出賣人，如果二手房交易失敗，在合同解除之日起三個工作日之內，二手房出賣人配合二手房買受人去銀行辦理解除托管手續(xù);

2：二手房出賣人的房屋解抵押手續(xù)在簽訂合同之日起一個月之內辦理完畢，還銀行貸款的錢由二手房出賣人自己解決;

3：二手房買受人的二手房貸款手續(xù)在簽訂合同之日起一個月之內辦理完畢，如果貸款不成功，合同自動解除，各不承擔違約責任;并且約定放款條件為見房屋所有權證放款，中介和二手房出賣人需積極配合辦理貸款手續(xù)。

4：房屋過戶手續(xù)在房屋抵押注銷并且貸款成功之日起十五日之內辦理完畢，在辦理完畢房屋過戶手續(xù)的當天辦理完畢物業(yè)交割和交房手續(xù);

5：約定戶口遷走的時間及相應的違約金，約定戶口遷走并且物業(yè)交割二手房出賣人沒有欠費的情況下再放銀行托管的首付款和銀行貸款;不然由二手房出賣人支付相應的違約金和欠費之后再放銀行托管的首付款和銀行貸款，由此發(fā)生的一切法律責任由二手房出賣人承擔，與二手房買受人無關。

6：在貸款成功之后支付一半的中介費用，如果貸款不成功，不用支付中介費用;在房屋過戶手續(xù)和物業(yè)交割手續(xù)成功辦理完畢之后再支付另一半的中介費用，如果以上手續(xù)不成功，不用支付另一半的中介費用;

7：明確約定二手房買受人支付的房屋稅費的具體數(shù)額，多出的數(shù)額由二手房出賣人承擔，如果二手房出賣人不同意按最低計稅價格交稅，契稅由二手房買受人承擔，營業(yè)稅和個人所得稅二手房出賣人承擔。

8：如果房屋是夫妻共同財產，需要夫妻另一方當場寫一個同意賣房的書面聲明給二手房買受人，當場核實結婚證原件和身份證原件并且二手房買受人保留一份復印件。

9：如果所交易房屋有租戶，需要租戶當場寫一個放棄優(yōu)先購買權的書面聲明，當場核實房屋租賃合同原件和身份證原件并且二手房買受人保留一份復印件

10：約定較高的違約責任，一般約定如果因為一方的違約導致合同解除的，由違約方支付全部房款的百分之五十的違約金給守約方。