忽視土地使用年限，每月多還700塊

接近兩個(gè)月的看房、選房，江北的余女士和家人最終選中了北濱路的一套二手房。這套房無(wú)論是戶型朝向、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施都讓余女士很滿意，最讓余女士滿意的是，在國(guó)家出臺(tái)“滿2年免繳營(yíng)業(yè)稅”政策之前，中介告訴她，這套房子建造時(shí)間是2008年，已經(jīng)滿了5年，無(wú)需繳營(yíng)業(yè)稅。

雙方最終敲定了房屋價(jià)格上限94萬(wàn)元。中介告訴余女士，經(jīng)過(guò)爭(zhēng)取，銀行在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后，給出了最高貸款金額為63萬(wàn)元，貸款30年應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

但余女士沒(méi)想到的是，準(zhǔn)備好申請(qǐng)材料，跟著中介到銀行時(shí)，銀行卻拒絕給予30年的房貸。

“根據(jù)房產(chǎn)證上，你們房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能貸23年?！眳R豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說(shuō)。

房貸年限驟然縮短7年?！霸久總€(gè)月只要還3800元，現(xiàn)在每個(gè)月要4500元左右?！庇嗯空f(shuō)，這跨度太大，但當(dāng)時(shí)已騎虎難下，只得硬著頭皮簽了字。

土地使用年限和房齡千萬(wàn)別搞混了

余女士納悶的是，中介說(shuō)了，房屋修建時(shí)間為2008年，那么按50年的土地使用年限計(jì)算，也還有43年時(shí)間，怎么算下來(lái)只剩38年了呢?

對(duì)此，**地產(chǎn)的朱先生解釋說(shuō)，房屋使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始算起，而我們常說(shuō)的房齡，則是從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起計(jì)算，“至于使用年限為何縮水，這可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商從拿地到修建再到交房需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，大概七八年之久?！?/p>

“從頭到尾，中介對(duì)房屋的介紹只提了兩個(gè)數(shù)字，一是滿了5年，二是建造時(shí)間是2008年，沒(méi)想到是這么個(gè)結(jié)果，有種被欺騙的感覺(jué)?！庇嗯繉?duì)中介未盡到的告知責(zé)任非常不滿。

你的年齡，房齡，使用年限

這些都可能影響貸款年限

那么，除了土地使用年限外，還有哪些因素會(huì)影響貸款年限的長(zhǎng)短?

記者對(duì)我市12家銀行進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，基于對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的容忍程度不同，不同銀行對(duì)二手房的房貸年限有不同的計(jì)算方式。

購(gòu)房人年齡最關(guān)鍵

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管是二手房還是新房，只要涉及房屋貸款，就與購(gòu)房人年齡有關(guān)。

其中，有5家銀行要求貸款年限+貸款人年齡小于70。

而中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定得最為詳細(xì)，如果購(gòu)房者是男性，那么，貸款年限+貸款人年齡要小于65，而如果是女性，那么貸款年限+貸款人年齡要小于60。

使用年限有的不看房產(chǎn)證

在調(diào)查的12家銀行中，2家銀行不做二手房的房貸業(yè)務(wù)。

其中，包括農(nóng)-行、工-行、交-行、匯豐銀行的4家貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。

例如，交-行只要求貸款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而這個(gè)15，據(jù)介紹，是公司規(guī)定的“風(fēng)險(xiǎn)日期”。

所以，余女士的房貸年限就變成2053年-(2015年+15)=23年。

值得注意的是，有三家銀行依據(jù)的土地使用年限是房產(chǎn)證上寫的使用年限，但是，農(nóng)-行除外。

農(nóng)-行重慶分行人士說(shuō)，超過(guò)35年的才能辦理最高30年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產(chǎn)證上寫的還不算，必須通過(guò)銀行指定的評(píng)估公司對(duì)房子的剩余使用年限進(jìn)行評(píng)估。