一、住改非拆遷補償政策是什么

首先，要對房屋的性質(zhì)有一個認(rèn)定，一般以關(guān)于拆遷方面的地方政府規(guī)章為依據(jù)來進(jìn)行認(rèn)定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應(yīng)當(dāng)先行找到當(dāng)?shù)卣?guī)章中的相關(guān)規(guī)定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照;如果糾紛地為上海市、重慶市、山東省等地，通常的判斷方法以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，對房產(chǎn)證上未標(biāo)明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準(zhǔn)。

其次，關(guān)于房屋性質(zhì)的確認(rèn)主體。依《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第12條的規(guī)定，關(guān)于房屋的性質(zhì)(用途)，當(dāng)事人可進(jìn)行協(xié)商并確定補償標(biāo)準(zhǔn)，如果協(xié)商不一致，可由當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門確認(rèn)。該意見之所以作出如此規(guī)定，其中的原因之一就是，房屋的用途在現(xiàn)實生活中呈現(xiàn)的較為復(fù)雜，住宅房屋作為營業(yè)用途房屋的現(xiàn)象較為普遍，給認(rèn)定帶來了相當(dāng)難度，為當(dāng)事人提供協(xié)商的空間，容許他們綜合各種情況作出客觀判斷，無疑是解決問題、化解矛盾的良方。同時，在協(xié)商不成時，將此問題交由規(guī)劃管理部門進(jìn)行確認(rèn)，為進(jìn)一步解決問題打開了通道。對被拆遷人來講，不妨一試。如果規(guī)劃部門確認(rèn)的結(jié)果對被拆遷人或拆遷人不利，雙方均有提起行政訴訟的權(quán)利。

其三，依法對房屋的使用性質(zhì)形成確信以后，屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的雙向補償，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標(biāo)準(zhǔn)。

二、具體情況

1、以杭州為例：

按照之前的政策，“住改非”房屋是跟住宅一樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償?shù)?，現(xiàn)在考慮到它用于商業(yè)經(jīng)營的事實，相應(yīng)提高了補償標(biāo)準(zhǔn)：除按照住宅標(biāo)準(zhǔn)補償安置外，還可根據(jù)被征收人或承租人提供的合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照等憑據(jù)，按批準(zhǔn)的合法經(jīng)營面積給予一次性適當(dāng)補助，最高不超過其批準(zhǔn)合法經(jīng)營面積部分住宅評估價值的20%。

2、再以開封為例：

依據(jù)《開封市國有土地上房屋征收與補償?shù)脑囆幸庖姟返挠嘘P(guān)規(guī)定，對“住改非”房屋的補償，首先，按照住宅房屋評估其房地產(chǎn)市場價格，以此確定房屋補償金額，在此基礎(chǔ)上，可根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。同時，《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標(biāo)準(zhǔn)的暫行規(guī)定》對“住改非”適當(dāng)補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了進(jìn)一步規(guī)定，即“按其住宅房屋市場評估價與經(jīng)營性用房市場評估價差額的80%給予適當(dāng)補償”。

對于住改非拆遷補償相關(guān)情況的認(rèn)定上，必須按照法律規(guī)定的情況來進(jìn)行處理，特別是住改非的政策依據(jù)必須由拆遷部門來進(jìn)行認(rèn)定，地方政府如果對住改非有相關(guān)認(rèn)定的，可以通過制訂合法的法規(guī)來進(jìn)行界定，并依法進(jìn)行處理和執(zhí)行。

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