一、 統(tǒng)一年產(chǎn)值與征地區(qū)片綜合地價，土地補償按什么來確定?

　　《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(暫行)》：

　　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準是在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以市、縣行政區(qū)域為主)，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

　　《統(tǒng)一年產(chǎn)值指導意見》中提到，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準適用于集體農(nóng)用地征收補償測算，集體建設(shè)用地征收補償測算可參照執(zhí)行。年產(chǎn)值倍數(shù)法顯然更適合于測算農(nóng)用地，而當用于建設(shè)用地即蓋房子用的土地時，則難免會導致土地估值的偏低。故統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂中有一個“適當從高原則”，即在依據(jù)現(xiàn)狀測算的同時，適當提高土地收益的估值。

　　二、征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準具體測算方法

　　(1)確定測算范圍。

　　(2)確定主導耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量。

　　主導耕作制度包括主要土地復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進行判斷。

　　注意事項：

　?、俅_定主要土地復(fù)種方式時，如果某種復(fù)種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內(nèi)耕種土地的60%，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式;如果市(縣)范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復(fù)種方式。

　?、诖_定主要農(nóng)作物種類時，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農(nóng)作物;如果有一種以上主要農(nóng)作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農(nóng)作物。

　　③主導耕作制度還可以通過查閱《農(nóng)用地分等規(guī)程》附表得到。

　　主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。

　　注意事項：

　?、僭诰唧w調(diào)查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農(nóng)用地的附加收入(如養(yǎng)殖、間作和多種經(jīng)營等)、種植成本以及災(zāi)害情況等進行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理。

　?、谵r(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照3個年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。

　　(3)確定主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值。主要農(nóng)作物價格在調(diào)查市場價格和國家收購價格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價格確定。

　　征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準。

　　征地區(qū)片綜合地價由被征收農(nóng)用地質(zhì)量價格和社會保障價格構(gòu)成。農(nóng)用地質(zhì)量價格是指在標準耕作制度、一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況和正常年景條件下,根據(jù)農(nóng)用地自然、社會經(jīng)濟等因素, 農(nóng)用地所能實現(xiàn)的價格;社會保障價格是指農(nóng)民土地被征收后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應(yīng)得到的補償。征地區(qū)片綜合地價的基準日一般為縣(市)人民政府發(fā)布征地區(qū)片綜合地價當年的6月30日。

　　區(qū)片綜合地價實質(zhì)為征地補償標準，不包含地上物和青苗補償費

　　制訂這兩項標準的目的是為征地補償提供依據(jù)，解決征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地人的切身利益。在實踐中，被征收人感到征地的補償數(shù)額偏低時，注意關(guān)注最新的地方標準文件。

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