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寧波
“以房養(yǎng)房“會產(chǎn)生哪些法律風(fēng)險
對普通老百姓而言,房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資,理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益,目前計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種:
1.投資回報率分析公式:(稅后月均租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的,此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端,沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素,但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素,可用于簡略估算資金回收期的長短,但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性,并不是最理想的投資分析工具。
“以租養(yǎng)房”,已經(jīng)成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過,人們似乎只看到了好的一面,而忽視了其中的風(fēng)險。一旦出現(xiàn)變故,購房者將損失慘重?！耙宰怵B(yǎng)房”不是個簡單的過程,這里面的賬要仔細(xì)算清楚,除了每月固定要支付的物業(yè)管理費之外,還有銀行貸款利息,這是筆固定的支出,而其收入?yún)s只是相對固定的。既然是投資就會有風(fēng)險,投資房產(chǎn)的風(fēng)險就是新房出租會有一個“滯留期”,即從正式入住到出租出去,中間會有一段時間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會中途“斷檔”,這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風(fēng)險期”。
隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降,不少投資者都會產(chǎn)生沖動想“以租養(yǎng)房”,做長線投資,但基于對市場分析不全面,最終房子租不出去,導(dǎo)致了以租養(yǎng)房的失敗。所以,投資者在瞄準(zhǔn)“以租養(yǎng)房”的投資模式時,應(yīng)對自己的還貸能力慎重考慮。
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