在社會生活當中，只要有房屋拆遷，那么必定會有房屋補償款的相關(guān)事宜。往往房屋補償款的數(shù)額還是比較大的，因此拆遷方和被拆遷方肯定要針對房屋拆遷補償的事宜簽訂一份具體的合同，合同在簽訂的時候也不是任憑誰其中一方說了可以算的，也是必須遵守相關(guān)法律法規(guī)的。下面小編就為大家介紹一下，房屋拆遷合同簽訂的法律依據(jù)有哪些?

房屋拆遷合同簽訂的法律依據(jù)有哪些?

一、拆遷補償安置協(xié)議簽訂后可以反悔嗎?

被拆遷人如果已簽訂的拆遷補償協(xié)議還可以反悔嗎

依據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補償條例》、《合同法》、《民法總則》等相關(guān)規(guī)定，判斷如下：第一，被拆遷人作為拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)利與拆遷組簽訂拆遷補償安置協(xié)議;第二，拆遷補償安置協(xié)議簽訂以后，沒有法定的可撤銷或者無效的情形，不得隨意反悔?！?span style="text-indent: 32px;">國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條?房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

房屋拆遷過程中，拆遷人和被拆遷人之間簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，法律性質(zhì)上屬于民事合同范疇，應遵循《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定。若沒有法定的可撤銷和無效事由，則屬于有效合同，雙方應按照協(xié)議的約定履行，不得隨意反悔。根據(jù)《民法通則》第59條、《合同法》第54條規(guī)定，具有下列情形的拆遷補償協(xié)議可以撤銷或者變更：

1、重大誤解：因為重大誤解訂立的合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

2、顯失公平：如果拆遷當事人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時顯失公平，拆遷當事人的任何一方都有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危、使對方在違背真實意思的情況下簽訂的合同、受損害方有權(quán)要求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

二、簽署空白拆遷補償合同后，發(fā)現(xiàn)補償標準不合理

拆遷人與被拆遷人具有平等的法律地位，拆遷人與被拆遷人達成《房屋拆遷補償安置協(xié)議》后，一方或者雙方當事人針對合同效力、合同履行等問題發(fā)生爭議，提起訴訟的，屬于平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛。這一點也可以在1996年7月24日法復【1996】12號《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》之規(guī)定：“各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院：近來，有些高級人民法院就有關(guān)受理房屋拆遷，補償、安置等案件的問題向我院請示。經(jīng)研究，答復如下：

1、公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理。

2、拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

3、本批復發(fā)布之日起，最高人民法院(1993)法民字第9號《關(guān)于適用〈城市房屋拆遷管理條例〉第十四條有關(guān)問題的復函》同時廢止?！?，及被其廢止的1993年11月24日法復【1993】9號《最高人民法院關(guān)于適用第十四條有關(guān)問題的復函》，所折射出的法治精神上得以印證?；谝陨戏治?，被拆遷人當然可以適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，確認合同無效或者請求撤銷、變更。

實踐中接觸到很多類似案件，當事人被騙在空白拆遷補償安置合同上簽字，其后才發(fā)現(xiàn)拆遷人當初承諾的安置補償標準根本是一紙空文，之后圍繞該合同進行一系列的訴訟，因舉證困難而落入被動。這也給了我們一個警示，一定不要在空白合同上簽字，必須等雙方談妥補償安置標準并制作好合同后，再行簽署。

三、拆遷人簽署拆遷安置補償協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)房屋不在拆遷范圍

因被拆遷人的房屋不在拆遷許可范圍之內(nèi)，故雙方簽訂的《拆遷安置補償合同》因主體不適格，其無權(quán)與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，且違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效。根據(jù)法律規(guī)定，集體土地上房屋拆遷的被拆遷人應當為征地范圍內(nèi)的房屋所有人，因被拆遷人房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，故被拆遷人也根本不是簽署拆遷補償協(xié)議的適格主體。同時，因為征收集體土地、實施集體土地上房屋拆遷，應嚴格適用《土地管理法》、《土地管理法實施條例》之規(guī)定，在拆遷范圍之外擅自實施拆遷，與房屋所有人簽訂所謂的《拆遷安置補償合同》，實際上違反了法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定。

依照《合同法》中之規(guī)定，拆遷人與被拆遷人簽訂的《拆遷安置補償合同》應屬無效，拆遷人故意隱瞞拆遷范圍，意圖對被拆遷人房屋實施拆遷，應當對被拆遷人遭受的損失承擔賠償責任。

被拆遷人可以在委托律師介入后，通過信息公開程序以確認房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，現(xiàn)實中不乏有相當部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明就里簽訂補償協(xié)議后房子被拆除，卻不清楚自己實際并不屬于拆遷范圍。由于拆遷活動中，許多應當公告的內(nèi)容未被公告，而被拆遷人也缺乏依法維權(quán)的意識，許多被拆遷人的合法權(quán)益便無從保障，作為被拆遷人在面對房屋征收拆遷時一定要通過多種途徑了解征收拆遷項目的實質(zhì)范圍以及合法性，以免造成不必要的損失。

四、拆遷人以簽字蓋章為由，將被拆遷人簽字的補償安置合同取走后修改

《房屋拆遷補償安置協(xié)議》經(jīng)雙方簽字蓋章后已經(jīng)生效，雖然被拆遷人可以主張這份合同被開發(fā)商動了手腳，但是合同在未被司法機關(guān)認定無效或者可撤銷、可變更前，拆遷人可以以這一紙合同，啟動后面的程序，要求被拆遷人搬離涉案房屋交付拆遷人拆除。這對被拆遷人是極為不利的。

實踐中拆遷人很難舉證這份拆遷補償安置合同已被拆遷人擅自改動，這也警示我們，當拆遷人提出此類要求時一定要謹慎對待，盡量要求當場簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過程中，被拆遷人也可采取適當手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

五、以限制人身自由為要挾，強迫被征收人簽訂補償協(xié)議

以限制人身自由的方式方法強迫被征收人簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》是否有效?！恫疬w安置補償協(xié)議》雖然是公權(quán)力機關(guān)作為合同的相對方進行參與，但它是以平等身份主體締結(jié)關(guān)于財產(chǎn)所有與補償權(quán)利義務的民事法律行為的一致合意，該種合意具備了合同法規(guī)定的合同要素，受到《合同法》的支配與保護。那么我們應當回到《拆遷安置補償協(xié)議》這一特殊合同中來了解合同的構(gòu)成以及生效要件。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。合同有以下構(gòu)成要件：

第一、合同是兩個以上法律地位平等的當事人意思表示一致的協(xié)議，強調(diào)的是合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

第二、合同當相對人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預，強調(diào)的是合同訂立過程中相對人以自己的自愿意識，與相對人達成一致的意思表示。

第三、合同應當符合法定的生效與形式要件。我國合同法規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

合同法中所述的“脅迫”是指，一方合同相對人以可能要發(fā)生人身或財產(chǎn)損害來恐嚇或?qū)α硪环较鄬θ酥苯邮┮匀松砘蜇敭a(chǎn)上損害的行為，使另一方合同相對人滋生怯懦、恐怕的心理依據(jù)此種畏懼心態(tài)而與一方相對人簽訂合同，并使合同生效的情形。由“脅迫”情形從而訂立的可撤銷合同，應當具備以下因素：

第一、一方合同相對人即脅迫行為人存有主觀的過錯即故意過失，就是說脅迫行為人明知或應當知道其實施的客觀行為能夠或足以使另一方合同相對人從精神上、思想上、身體上感覺到畏懼恐怖而脅迫行為人主觀能動或主觀放縱并實施該種客觀行為的主觀意識，并且脅迫行為人希望通過該客觀行為使另一方合同相對人作出的意思表示與脅迫行為人的意思表示相統(tǒng)一。

第二、脅迫行為人必須客觀實行了非法的脅迫行為。

第三、另一方合同相對人基于脅迫行為人的客觀脅迫行為而按照脅迫行為人的主觀意愿與脅迫行為人訂立了合同，并使合同產(chǎn)生了效力。

脅迫行為人利用限制人身自由的客觀方法，脅迫被拆遷人簽訂不平等的合同，而被拆遷人是迫于脅迫行為人的壓力，從心理上感到害怕和恐懼從而簽訂了違背被拆遷人主觀意愿的《拆遷安置補償協(xié)議》，因此被拆遷人在簽訂此協(xié)議后有主張撤銷該協(xié)議的權(quán)利，法院也應當基于案件事實以及證據(jù)予以裁決，撤銷該《拆遷安置補償協(xié)議》。

“脅迫”在司法實踐中存在著舉證嚴重困難的事實，多數(shù)以受到欺詐脅迫來主張撤銷合同的案件都存在敗訴風險，其根本原因就是主張人的舉證困難，再次就是法院基于保護交易的考量，在無嚴格、合法、有效證據(jù)的情況下，駁回當事人受到欺詐脅迫的主張。

六、限制民事行為能力人簽署的補償協(xié)議是否有效

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》之規(guī)定，行為人具有相應的民事行為能力是民事法律行為有效的必備要件之一?！恫疬w安置補償協(xié)議》雖然是公權(quán)力機關(guān)作為合同的相對方進行參與，但它是以平等身份主體締結(jié)關(guān)于財產(chǎn)所有與補償權(quán)利義務的民事法律行為的一致合意，該種合意具備了合同法規(guī)定的合同要素，受到《合同法》的支配與保護。因此合同作為一種民事法律行為的表達，其合同雙方即合同相對人，應當具備相應的民事行為能力。

民法通則中規(guī)定了民事行為能力分為：完全民事行為能力、限制民事行為能力、無民事行為能力。當事人如果最后被認定為限制民事行為能力，而限制民事行為能力人締結(jié)的合同從合同的主體上講是有特殊要求的，因為限制民事行為能力人缺乏完全有效的締約、履約能力以及簽署合同的有效主體資格，因此限制民事行為能力人簽訂的合同是屬于效力待定的合同，只有通過了限制民事行為能力人的法定代理人的追認，才能使限制民事行為能力人簽訂的效力待定合同產(chǎn)生效力。

此合同一旦經(jīng)過法定代理人的追認就具有法律效力，但在沒有經(jīng)過追認前，該合同雖然成立，但是并沒有實際生效。所謂追認，是指法定代理人明確無誤地表示同意限制民事行為能力人與他人簽訂的合同。這種同意是一種單方意思表示，無須合同的相對人同意即可發(fā)生效力。本拆遷人被認定了為限制民事行為能人，限制民事行為能人的法定代理人亦其監(jiān)護人并未對經(jīng)限制民事行為能力人簽署的《拆遷安置補償協(xié)議》進行追認，因此，限制民事行為能力人簽署的《拆遷安置補償協(xié)議》被確認為合同成立，但未生效。

拆遷中雖然最終《拆遷安置補償協(xié)議》被確認無效，但由于經(jīng)法院特殊程序的認定極其復雜，證據(jù)的完備程度、司法鑒定中心的鑒定能力都存在著極大的不確定性，且法院對當事人已經(jīng)發(fā)生并完成的行為認定無效的可能性很小，當事人會承擔著極大的敗訴風險。建議大家盡量謹慎，不要等到簽訂后再去補救。

七、繼承房屋，繼承人之一與拆遷人簽訂補償協(xié)議無效

繼承房屋的產(chǎn)權(quán)情況較為復雜，房屋為共有。關(guān)鍵點在于，未經(jīng)其他共有人同意，拆遷人與其中部分共有人簽訂的補償安置協(xié)議是否有效?

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。且，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。拆遷人僅與部分共有人協(xié)商安置事宜，且在無任何其他共有人出具委托書及未聽取其他共有人安置意見的情況下，擅自與部分共有人簽訂了協(xié)議，該行為嚴重違反法律規(guī)定，故部分共有人在無其他共有人授權(quán)的情況下與拆遷人簽訂的協(xié)議，依法應確認無效。

首先，我國的拆遷補償安置協(xié)議必須遵守合同法，民法通則和房屋拆遷管理條例等相關(guān)法律法規(guī)來進行簽訂。就是說合同的簽訂的內(nèi)容應該是雙方，平等、自愿、合理的。如果合同當中有明顯不對的地方，那么當事人可以請求法院按照我國相關(guān)法規(guī)，對合同中的某些法條進行修改。

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