一、租賃合同是否必須采取書面形式

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。

因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同。

提示1

1、口頭房屋租賃合同風險較大。當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。

2、法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同，租賃雙方當事人都有隨時解除合同的權利。

二、房屋出租人有哪些義務

(一)

交付出租房屋的義務

出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和收益。

(二)

出租房屋保持義務

出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。

(三)

出租房屋維修義務

除非雙方對房屋維修另有約定，否則出租人應當履行出租房屋的維修義務。具體而言：

1、承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;

2、出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;

3、因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

提示1

房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：

1、以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件;

2、以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;

3、租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;

4、當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。

(四)

出租房屋權利瑕疵擔保義務

出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。

1、因第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

2、因第三人主張權利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

提示1

1、出租房屋權利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。

2、出租房屋交付后才存在的權利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務。

三、承租人對出租房屋的使用有哪些義務

承租人有正當使用出租房屋的義務，即應當按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。

(一)

合理使用房屋

承租人應當按照約定的方法使用出租房屋;對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，應當按照出租房屋的性質(zhì)使用。

提示1

承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：

1、約定使用方法(首要標準)：房屋租賃合同約定的使用方法;雙方補充協(xié)議約定的使用方法;按照合同有關條款或者交易習慣確定使用方法。

2、出租房屋性質(zhì)確定使用方法(次要標準)：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。

提示2

承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失。

提示3

承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。

(二)

對出租房屋承擔保管義務

承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任。

(三)

轉(zhuǎn)租應當經(jīng)過同意

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。未經(jīng)過出租人同意的，出租人在6個月內(nèi)提出異議的，轉(zhuǎn)租合同無效。

提示1

房屋轉(zhuǎn)租存在兩個房屋租賃合同：

1、原租賃合同：繼續(xù)有效。

2、次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負責。

提示2

出租人自知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

(四)

房屋承租人有支付租金的義務

1、承租人應當按照約定的期限支付租金。

2、對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協(xié)議;無法達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣。

3、按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：

A、租賃期間不滿1年的：應當在租賃期間屆滿時支付;

B、租賃期間1年以上的：應當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

提示1

承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：

1、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。

3、出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。

提示2

因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人可以代為支付的租金和違約金。代為支付的部分超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。