一、隱名租賃合同所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(1)出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如果借名購(gòu)房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)存在，也為其自身帶來(lái)許多不必要的麻煩，更有甚者如無(wú)法證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢(qián)房?jī)煽铡Ｈ绻?gòu)房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購(gòu)房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購(gòu)房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購(gòu)房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。

(2)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購(gòu)房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)，如部分城市的首套房?jī)?yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。如果出資人非全款購(gòu)買(mǎi)該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購(gòu)房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

二、隱名租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)處置

2010年12月，北京市高級(jí)法院印發(fā)《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！钡谑鶙l規(guī)定，“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?/p>

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